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1040ezform 4. 1040ezform   Interest Table of Contents Introduction Topics - This chapter discusses: Useful Items - You may want to see: Allocation of InterestOrder of funds spent. 1040ezform Payments from checking accounts. 1040ezform Amounts paid within 30 days. 1040ezform Optional method for determining date of reallocation. 1040ezform Interest on a segregated account. 1040ezform How to report. 1040ezform Interest You Can DeductStatement. 1040ezform Expenses paid to obtain a mortgage. 1040ezform Prepayment penalty. 1040ezform De minimis OID. 1040ezform Constant-yield method. 1040ezform Loan or mortgage ends. 1040ezform Interest You Cannot DeductPenalties. 1040ezform Who is a key person? Exceptions for pre-June 1997 contracts. 1040ezform Interest allocated to unborrowed policy cash value. 1040ezform Capitalization of Interest When To Deduct InterestPrepaid interest. 1040ezform Discounted loan. 1040ezform Refunds of interest. 1040ezform Prepaid interest. 1040ezform Discounted loan. 1040ezform Tax deficiency. 1040ezform Related person. 1040ezform Below-Market LoansLimit on forgone interest for gift loans of $100,000 or less. 1040ezform Introduction This chapter discusses the tax treatment of business interest expense. 1040ezform Business interest expense is an amount charged for the use of money you borrowed for business activities. 1040ezform Topics - This chapter discusses: Allocation of interest Interest you can deduct Interest you cannot deduct Capitalization of interest When to deduct interest Below-market loans Useful Items - You may want to see: Publication 537 Installment Sales 550 Investment Income and Expenses 936 Home Mortgage Interest Deduction Form (and Instructions) Sch A (Form 1040) Itemized Deductions Sch E (Form 1040) Supplemental Income and Loss Sch K-1 (Form 1065) Partner's Share of Income, Deductions, Credits, etc. 1040ezform Sch K-1 (Form 1120S) Shareholder's Share of Income, Deductions, Credits, etc. 1040ezform 1098 Mortgage Interest Statement 3115 Application for Change in Accounting Method 4952 Investment Interest Expense Deduction 8582 Passive Activity Loss Limitations See chapter 12 for information about getting publications and forms. 1040ezform Allocation of Interest The rules for deducting interest vary, depending on whether the loan proceeds are used for business, personal, or investment activities. 1040ezform If you use the proceeds of a loan for more than one type of expense, you must allocate the interest based on the use of the loan's proceeds. 1040ezform Allocate your interest expense to the following categories. 1040ezform Nonpassive trade or business activity interest Passive trade or business activity interest Investment interest Portfolio interest Personal interest In general, you allocate interest on a loan the same way you allocate the loan proceeds. 1040ezform You allocate loan proceeds by tracing disbursements to specific uses. 1040ezform The easiest way to trace disbursements to specific uses is to keep the proceeds of a particular loan separate from any other funds. 1040ezform Secured loan. 1040ezform   The allocation of loan proceeds and the related interest is not generally affected by the use of property that secures the loan. 1040ezform Example. 1040ezform You secure a loan with property used in your business. 1040ezform You use the loan proceeds to buy an automobile for personal use. 1040ezform You must allocate interest expense on the loan to personal use (purchase of the automobile) even though the loan is secured by business property. 1040ezform    If the property that secures the loan is your home, you generally do not allocate the loan proceeds or the related interest. 1040ezform The interest is usually deductible as qualified home mortgage interest, regardless of how the loan proceeds are used. 1040ezform For more information, see Publication 936. 1040ezform Allocation period. 1040ezform   The period for which a loan is allocated to a particular use begins on the date the proceeds are used and ends on the earlier of the following dates. 1040ezform The date the loan is repaid. 1040ezform The date the loan is reallocated to another use. 1040ezform Proceeds not disbursed to borrower. 1040ezform   Even if the lender disburses the loan proceeds to a third party, the allocation of the loan is still based on your use of the funds. 1040ezform This applies whether you pay for property, services, or anything else by incurring a loan, or you take property subject to a debt. 1040ezform Proceeds deposited in borrower's account. 1040ezform   Treat loan proceeds deposited in an account as property held for investment. 1040ezform It does not matter whether the account pays interest. 1040ezform Any interest you pay on the loan is investment interest expense. 1040ezform If you withdraw the proceeds of the loan, you must reallocate the loan based on the use of the funds. 1040ezform Example. 1040ezform Celina, a calendar-year taxpayer, borrows $100,000 on January 4 and immediately uses the proceeds to open a checking account. 1040ezform No other amounts are deposited in the account during the year and no part of the loan principal is repaid during the year. 1040ezform On April 2, Celina uses $20,000 from the checking account for a passive activity expenditure. 1040ezform On September 4, Celina uses an additional $40,000 from the account for personal purposes. 1040ezform Under the interest allocation rules, the entire $100,000 loan is treated as property held for investment for the period from January 4 through April 1. 1040ezform From April 2 through September 3, Celina must treat $20,000 of the loan as used in the passive activity and $80,000 of the loan as property held for investment. 1040ezform From September 4 through December 31, she must treat $40,000 of the loan as used for personal purposes, $20,000 as used in the passive activity, and $40,000 as property held for investment. 1040ezform Order of funds spent. 1040ezform   Generally, you treat loan proceeds deposited in an account as used (spent) before either of the following amounts. 1040ezform Any unborrowed amounts held in the same account. 1040ezform Any amounts deposited after these loan proceeds. 1040ezform Example. 1040ezform On January 9, Olena opened a checking account, depositing $500 of the proceeds of Loan A and $1,000 of unborrowed funds. 1040ezform The following table shows the transactions in her account during the tax year. 1040ezform Date Transaction January 9 $500 proceeds of Loan A and $1,000 unborrowed funds deposited January 14 $500 proceeds of Loan B  deposited February 19 $800 used for personal purposes February 27 $700 used for passive activity June 19 $1,000 proceeds of Loan C  deposited November 20 $800 used for an investment December 18 $600 used for personal purposes Olena treats the $800 used for personal purposes as made from the $500 proceeds of Loan A and $300 of the proceeds of Loan B. 1040ezform She treats the $700 used for a passive activity as made from the remaining $200 proceeds of Loan B and $500 of unborrowed funds. 1040ezform She treats the $800 used for an investment as made entirely from the proceeds of Loan C. 1040ezform She treats the $600 used for personal purposes as made from the remaining $200 proceeds of Loan C and $400 of unborrowed funds. 1040ezform For the periods during which loan proceeds are held in the account, Olena treats them as property held for investment. 1040ezform Payments from checking accounts. 1040ezform   Generally, you treat a payment from a checking or similar account as made at the time the check is written if you mail or deliver it to the payee within a reasonable period after you write it. 1040ezform You can treat checks written on the same day as written in any order. 1040ezform Amounts paid within 30 days. 1040ezform   If you receive loan proceeds in cash or if the loan proceeds are deposited in an account, you can treat any payment (up to the amount of the proceeds) made from any account you own, or from cash, as made from those proceeds. 1040ezform This applies to any payment made within 30 days before or after the proceeds are received in cash or deposited in your account. 1040ezform   If the loan proceeds are deposited in an account, you can apply this rule even if the rules stated earlier under Order of funds spent would otherwise require you to treat the proceeds as used for other purposes. 1040ezform If you apply this rule to any payments, disregard those payments (and the proceeds from which they are made) when applying the rules stated under Order of funds spent. 1040ezform   If you received the loan proceeds in cash, you can treat the payment as made on the date you received the cash instead of the date you actually made the payment. 1040ezform Example. 1040ezform Giovanni gets a loan of $1,000 on August 4 and receives the proceeds in cash. 1040ezform Giovanni deposits $1,500 in an account on August 18 and on August 28 writes a check on the account for a passive activity expense. 1040ezform Also, Giovanni deposits his paycheck, deposits other loan proceeds, and pays his bills during the same period. 1040ezform Regardless of these other transactions, Giovanni can treat $1,000 of the deposit he made on August 18 as being paid on August 4 from the loan proceeds. 1040ezform In addition, Giovanni can treat the passive activity expense he paid on August 28 as made from the $1,000 loan proceeds treated as deposited in the account. 1040ezform Optional method for determining date of reallocation. 1040ezform   You can use the following method to determine the date loan proceeds are reallocated to another use. 1040ezform You can treat all payments from loan proceeds in the account during any month as taking place on the later of the following dates. 1040ezform The first day of that month. 1040ezform The date the loan proceeds are deposited in the account. 1040ezform However, you can use this optional method only if you treat all payments from the account during the same calendar month in the same way. 1040ezform Interest on a segregated account. 1040ezform   If you have an account that contains only loan proceeds and interest earned on the account, you can treat any payment from that account as being made first from the interest. 1040ezform When the interest earned is used up, any remaining payments are from loan proceeds. 1040ezform Example. 1040ezform You borrowed $20,000 and used the proceeds of this loan to open a new savings account. 1040ezform When the account had earned interest of $867, you withdrew $20,000 for personal purposes. 1040ezform You can treat the withdrawal as coming first from the interest earned on the account, $867, and then from the loan proceeds, $19,133 ($20,000 − $867). 1040ezform All the interest charged on the loan from the time it was deposited in the account until the time of the withdrawal is investment interest expense. 1040ezform The interest charged on the part of the proceeds used for personal purposes ($19,133) from the time you withdrew it until you either repay it or reallocate it to another use is personal interest expense. 1040ezform The interest charged on the loan proceeds you left in the account ($867) continues to be investment interest expense until you either repay it or reallocate it to another use. 1040ezform Loan repayment. 1040ezform   When you repay any part of a loan allocated to more than one use, treat it as being repaid in the following order. 1040ezform Personal use. 1040ezform Investments and passive activities (other than those included in (3)). 1040ezform Passive activities in connection with a rental real estate activity in which you actively participate. 1040ezform Former passive activities. 1040ezform Trade or business use and expenses for certain low-income housing projects. 1040ezform Line of credit (continuous borrowings). 1040ezform   The following rules apply if you have a line of credit or similar arrangement. 1040ezform Treat all borrowed funds on which interest accrues at the same fixed or variable rate as a single loan. 1040ezform Treat borrowed funds or parts of borrowed funds on which interest accrues at different fixed or variable rates as different loans. 1040ezform Treat these loans as repaid in the order shown on the loan agreement. 1040ezform Loan refinancing. 1040ezform   Allocate the replacement loan to the same uses to which the repaid loan was allocated. 1040ezform Make the allocation only to the extent you use the proceeds of the new loan to repay any part of the original loan. 1040ezform Debt-financed distribution. 1040ezform   A debt-financed distribution occurs when a partnership or S corporation borrows funds and allocates those funds to distributions made to partners or shareholders. 1040ezform The manner in which you report the interest expense associated with the distributed debt proceeds depends on your use of those proceeds. 1040ezform How to report. 1040ezform   If the proceeds were used in a nonpassive trade or business activity, report the interest on Schedule E (Form 1040), line 28; enter “interest expense” and the name of the partnership or S corporation in column (a) and the amount in column (h). 1040ezform If the proceeds were used in a passive activity, follow the Instructions for Form 8582, Passive Activity Loss Limitations, to determine the amount of interest expense that can be reported on Schedule E (Form 1040), line 28; enter “interest expense” and the name of the partnership in column (a) and the amount in column (f). 1040ezform If the proceeds were used in an investment activity, enter the interest on Form 4952. 1040ezform If the proceeds are used for personal purposes, the interest is generally not deductible. 1040ezform Interest You Can Deduct You can generally deduct as a business expense all interest you pay or accrue during the tax year on debts related to your trade or business. 1040ezform Interest relates to your trade or business if you use the proceeds of the loan for a trade or business expense. 1040ezform It does not matter what type of property secures the loan. 1040ezform You can deduct interest on a debt only if you meet all the following requirements. 1040ezform You are legally liable for that debt. 1040ezform Both you and the lender intend that the debt be repaid. 1040ezform You and the lender have a true debtor-creditor relationship. 1040ezform Partial liability. 1040ezform   If you are liable for part of a business debt, you can deduct only your share of the total interest paid or accrued. 1040ezform Example. 1040ezform You and your brother borrow money. 1040ezform You are liable for 50% of the note. 1040ezform You use your half of the loan in your business, and you make one-half of the loan payments. 1040ezform You can deduct your half of the total interest payments as a business deduction. 1040ezform Mortgage. 1040ezform   Generally, mortgage interest paid or accrued on real estate you own legally or equitably is deductible. 1040ezform However, rather than deducting the interest currently, you may have to add it to the cost basis of the property as explained later under Capitalization of Interest. 1040ezform Statement. 1040ezform   If you paid $600 or more of mortgage interest (including certain points) during the year on any one mortgage, you generally will receive a Form 1098 or a similar statement. 1040ezform You will receive the statement if you pay interest to a person (including a financial institution or a cooperative housing corporation) in the course of that person's trade or business. 1040ezform A governmental unit is a person for purposes of furnishing the statement. 1040ezform   If you receive a refund of interest you overpaid in an earlier year, this amount will be reported in box 3 of Form 1098. 1040ezform You cannot deduct this amount. 1040ezform For information on how to report this refund, see Refunds of interest, later in this chapter. 1040ezform Expenses paid to obtain a mortgage. 1040ezform   Certain expenses you pay to obtain a mortgage cannot be deducted as interest. 1040ezform These expenses, which include mortgage commissions, abstract fees, and recording fees, are capital expenses. 1040ezform If the property mortgaged is business or income-producing property, you can amortize the costs over the life of the mortgage. 1040ezform Prepayment penalty. 1040ezform   If you pay off your mortgage early and pay the lender a penalty for doing this, you can deduct the penalty as interest. 1040ezform Interest on employment tax deficiency. 1040ezform   Interest charged on employment taxes assessed on your business is deductible. 1040ezform Original issue discount (OID). 1040ezform   OID is a form of interest. 1040ezform A loan (mortgage or other debt) generally has OID when its proceeds are less than its principal amount. 1040ezform The OID is the difference between the stated redemption price at maturity and the issue price of the loan. 1040ezform   A loan's stated redemption price at maturity is the sum of all amounts (principal and interest) payable on it other than qualified stated interest. 1040ezform Qualified stated interest is stated interest that is unconditionally payable in cash or property (other than another loan of the issuer) at least annually over the term of the loan at a single fixed rate. 1040ezform You generally deduct OID over the term of the loan. 1040ezform Figure the amount to deduct each year using the constant-yield method, unless the OID on the loan is de minimis. 1040ezform De minimis OID. 1040ezform   The OID is de minimis if it is less than one-fourth of 1% (. 1040ezform 0025) of the stated redemption price of the loan at maturity multiplied by the number of full years from the date of original issue to maturity (the term of the loan). 1040ezform   If the OID is de minimis, you can choose one of the following ways to figure the amount you can deduct each year. 1040ezform On a constant-yield basis over the term of the loan. 1040ezform On a straight-line basis over the term of the loan. 1040ezform In proportion to stated interest payments. 1040ezform In its entirety at maturity of the loan. 1040ezform You make this choice by deducting the OID in a manner consistent with the method chosen on your timely filed tax return for the tax year in which the loan is issued. 1040ezform Example. 1040ezform On January 1, 2013, you took out a $100,000 discounted loan and received $98,500 in proceeds. 1040ezform The loan will mature on January 1, 2023 (a 10-year term), and the $100,000 principal is payable on that date. 1040ezform Interest of $10,000 is payable on January 1 of each year, beginning January 1, 2014. 1040ezform The $1,500 OID on the loan is de minimis because it is less than $2,500 ($100,000 × . 1040ezform 0025 × 10). 1040ezform You choose to deduct the OID on a straight-line basis over the term of the loan. 1040ezform Beginning in 2013, you can deduct $150 each year for 10 years. 1040ezform Constant-yield method. 1040ezform   If the OID is not de minimis, you must use the constant-yield method to figure how much you can deduct each year. 1040ezform You figure your deduction for the first year using the following steps. 1040ezform Determine the issue price of the loan. 1040ezform Generally, this equals the proceeds of the loan. 1040ezform If you paid points on the loan (as discussed later), the issue price generally is the difference between the proceeds and the points. 1040ezform Multiply the result in (1) by the yield to maturity. 1040ezform Subtract any qualified stated interest payments from the result in (2). 1040ezform This is the OID you can deduct in the first year. 1040ezform   To figure your deduction in any subsequent year, follow the above steps, except determine the adjusted issue price in step (1). 1040ezform To get the adjusted issue price, add to the issue price any OID previously deducted. 1040ezform Then follow steps (2) and (3) above. 1040ezform   The yield to maturity is generally shown in the literature you receive from your lender. 1040ezform If you do not have this information, consult your lender or tax advisor. 1040ezform In general, the yield to maturity is the discount rate that, when used in computing the present value of all principal and interest payments, produces an amount equal to the principal amount of the loan. 1040ezform Example. 1040ezform The facts are the same as in the previous example, except that you deduct the OID on a constant yield basis over the term of the loan. 1040ezform The yield to maturity on your loan is 10. 1040ezform 2467%, compounded annually. 1040ezform For 2013, you can deduct $93 [($98,500 × . 1040ezform 102467) − $10,000]. 1040ezform For 2014, you can deduct $103 [($98,593 × . 1040ezform 102467) − $10,000]. 1040ezform Loan or mortgage ends. 1040ezform   If your loan or mortgage ends, you may be able to deduct any remaining OID in the tax year in which the loan or mortgage ends. 1040ezform A loan or mortgage may end due to a refinancing, prepayment, foreclosure, or similar event. 1040ezform If you refinance with the original lender, you generally cannot deduct the remaining OID in the year in which the refinancing occurs, but you may be able to deduct it over the term of the new mortgage or loan. 1040ezform See Interest paid with funds borrowed from original lender under Interest You Cannot Deduct, later. 1040ezform Points. 1040ezform   The term “points” is used to describe certain charges paid, or treated as paid, by a borrower to obtain a loan or a mortgage. 1040ezform These charges are also called loan origination fees, maximum loan charges, discount points, or premium charges. 1040ezform If any of these charges (points) are solely for the use of money, they are interest. 1040ezform   Because points are prepaid interest, you generally cannot deduct the full amount in the year paid. 1040ezform However, you can choose to fully deduct points in the year paid if you meet certain tests. 1040ezform For exceptions to the general rule, see Publication 936. 1040ezform The points reduce the issue price of the loan and result in original issue discount (OID), deductible as explained in the preceding discussion. 1040ezform Partial payments on a nontax debt. 1040ezform   If you make partial payments on a debt (other than a debt owed the IRS), the payments are applied, in general, first to interest and any remainder to principal. 1040ezform You can deduct only the interest. 1040ezform This rule does not apply when it can be inferred that the borrower and lender understood that a different allocation of the payments would be made. 1040ezform Installment purchase. 1040ezform   If you make an installment purchase of business property, the contract between you and the seller generally provides for the payment of interest. 1040ezform If no interest or a low rate of interest is charged under the contract, a portion of the stated principal amount payable under the contract may be recharacterized as interest (unstated interest). 1040ezform The amount recharacterized as interest reduces your basis in the property and increases your interest expense. 1040ezform For more information on installment sales and unstated interest, see Publication 537. 1040ezform Interest You Cannot Deduct Certain interest payments cannot be deducted. 1040ezform In addition, certain other expenses that may seem to be interest but are not, cannot be deducted as interest. 1040ezform You cannot currently deduct interest that must be capitalized, and you generally cannot deduct personal interest. 1040ezform Interest paid with funds borrowed from original lender. 1040ezform   If you use the cash method of accounting, you cannot deduct interest you pay with funds borrowed from the original lender through a second loan, an advance, or any other arrangement similar to a loan. 1040ezform You can deduct the interest expense once you start making payments on the new loan. 1040ezform   When you make a payment on the new loan, you first apply the payment to interest and then to the principal. 1040ezform All amounts you apply to the interest on the first loan are deductible, along with any interest you pay on the second loan, subject to any limits that apply. 1040ezform Capitalized interest. 1040ezform   You cannot currently deduct interest you are required to capitalize under the uniform capitalization rules. 1040ezform See Capitalization of Interest, later. 1040ezform In addition, if you buy property and pay interest owed by the seller (for example, by assuming the debt and any interest accrued on the property), you cannot deduct the interest. 1040ezform Add this interest to the basis of the property. 1040ezform Commitment fees or standby charges. 1040ezform   Fees you incur to have business funds available on a standby basis, but not for the actual use of the funds, are not deductible as interest payments. 1040ezform You may be able to deduct them as business expenses. 1040ezform   If the funds are for inventory or certain property used in your business, the fees are indirect costs and you generally must capitalize them under the uniform capitalization rules. 1040ezform See Capitalization of Interest, later. 1040ezform Interest on income tax. 1040ezform   Interest charged on income tax assessed on your individual income tax return is not a business deduction even though the tax due is related to income from your trade or business. 1040ezform Treat this interest as a business deduction only in figuring a net operating loss deduction. 1040ezform Penalties. 1040ezform   Penalties on underpaid deficiencies and underpaid estimated tax are not interest. 1040ezform You cannot deduct them. 1040ezform Generally, you cannot deduct any fines or penalties. 1040ezform Interest on loans with respect to life insurance policies. 1040ezform   You generally cannot deduct interest on a debt incurred with respect to any life insurance, annuity, or endowment contract that covers any individual unless that individual is a key person. 1040ezform   If the policy or contract covers a key person, you can deduct the interest on up to $50,000 of debt for that person. 1040ezform However, the deduction for any month cannot be more than the interest figured using Moody's Composite Yield on Seasoned Corporate Bonds (formerly known as Moody's Corporate Bond Yield Average-Monthly Average Corporates) (Moody's rate) for that month. 1040ezform Who is a key person?   A key person is an officer or 20% owner. 1040ezform However, the number of individuals you can treat as key persons is limited to the greater of the following. 1040ezform Five individuals. 1040ezform The lesser of 5% of the total officers and employees of the company or 20 individuals. 1040ezform Exceptions for pre-June 1997 contracts. 1040ezform   You can generally deduct the interest if the contract was issued before June 9, 1997, and the covered individual is someone other than an employee, officer, or someone financially interested in your business. 1040ezform If the contract was purchased before June 21, 1986, you can generally deduct the interest no matter who is covered by the contract. 1040ezform Interest allocated to unborrowed policy cash value. 1040ezform   Corporations and partnerships generally cannot deduct any interest expense allocable to unborrowed cash values of life insurance, annuity, or endowment contracts. 1040ezform This rule applies to contracts issued after June 8, 1997, that cover someone other than an officer, director, employee, or 20% owner. 1040ezform For more information, see section 264(f) of the Internal Revenue Code. 1040ezform Capitalization of Interest Under the uniform capitalization rules, you generally must capitalize interest on debt equal to your expenditures to produce real property or certain tangible personal property. 1040ezform The property must be produced by you for use in your trade or business or for sale to customers. 1040ezform You cannot capitalize interest related to property that you acquire in any other manner. 1040ezform Interest you paid or incurred during the production period must be capitalized if the property produced is designated property. 1040ezform Designated property is any of the following. 1040ezform Real property. 1040ezform Tangible personal property with a class life of 20 years or more. 1040ezform Tangible personal property with an estimated production period of more than 2 years. 1040ezform Tangible personal property with an estimated production period of more than 1 year if the estimated cost of production is more than $1 million. 1040ezform Property you produce. 1040ezform   You produce property if you construct, build, install, manufacture, develop, improve, create, raise, or grow it. 1040ezform Treat property produced for you under a contract as produced by you up to the amount you pay or incur for the property. 1040ezform Carrying charges. 1040ezform   Carrying charges include taxes you pay to carry or develop real estate or to carry, transport, or install personal property. 1040ezform You can choose to capitalize carrying charges not subject to the uniform capitalization rules if they are otherwise deductible. 1040ezform For more information, see chapter 7. 1040ezform Capitalized interest. 1040ezform   Treat capitalized interest as a cost of the property produced. 1040ezform You recover your interest when you sell or use the property. 1040ezform If the property is inventory, recover capitalized interest through cost of goods sold. 1040ezform If the property is used in your trade or business, recover capitalized interest through an adjustment to basis, depreciation, amortization, or other method. 1040ezform Partnerships and S corporations. 1040ezform   The interest capitalization rules are applied first at the partnership or S corporation level. 1040ezform The rules are then applied at the partners' or shareholders' level to the extent the partnership or S corporation has insufficient debt to support the production or construction costs. 1040ezform   If you are a partner or a shareholder, you may have to capitalize interest you incur during the tax year for the production costs of the partnership or S corporation. 1040ezform You may also have to capitalize interest incurred by the partnership or S corporation for your own production costs. 1040ezform To properly capitalize interest under these rules, you must be given the required information in an attachment to the Schedule K-1 you receive from the partnership or S corporation. 1040ezform Additional information. 1040ezform   The procedures for applying the uniform capitalization rules are beyond the scope of this publication. 1040ezform For more information, see sections 1. 1040ezform 263A-8 through 1. 1040ezform 263A-15 of the regulations and Notice 88-99. 1040ezform Notice 88-99 is in Cumulative Bulletin 1988-2. 1040ezform When To Deduct Interest If the uniform capitalization rules, discussed under Capitalization of Interest, earlier, do not apply to you, deduct interest as follows. 1040ezform Cash method. 1040ezform   Under the cash method, you can generally deduct only the interest you actually paid during the tax year. 1040ezform You cannot deduct a promissory note you gave as payment because it is a promise to pay and not an actual payment. 1040ezform Prepaid interest. 1040ezform   You generally cannot deduct any interest paid before the year it is due. 1040ezform Interest paid in advance can be deducted only in the tax year in which it is due. 1040ezform Discounted loan. 1040ezform   If interest or a discount is subtracted from your loan proceeds, it is not a payment of interest and you cannot deduct it when you get the loan. 1040ezform For more information, see Original issue discount (OID) under Interest You Can Deduct, earlier. 1040ezform Refunds of interest. 1040ezform   If you pay interest and then receive a refund in the same tax year of any part of the interest, reduce your interest deduction by the refund. 1040ezform If you receive the refund in a later tax year, include the refund in your income to the extent the deduction for the interest reduced your tax. 1040ezform Accrual method. 1040ezform   Under an accrual method, you can deduct only interest that has accrued during the tax year. 1040ezform Prepaid interest. 1040ezform   See Prepaid interest, earlier. 1040ezform Discounted loan. 1040ezform   See Discounted loan, earlier. 1040ezform Tax deficiency. 1040ezform   If you contest a federal income tax deficiency, interest does not accrue until the tax year the final determination of liability is made. 1040ezform If you do not contest the deficiency, then the interest accrues in the year the tax was asserted and agreed to by you. 1040ezform   However, if you contest but pay the proposed tax deficiency and interest, and you do not designate the payment as a cash bond, then the interest is deductible in the year paid. 1040ezform Related person. 1040ezform   If you use an accrual method, you cannot deduct interest owed to a related person who uses the cash method until payment is made and the interest is includible in the gross income of that person. 1040ezform The relationship is determined as of the end of the tax year for which the interest would otherwise be deductible. 1040ezform See section 267 of the Internal Revenue Code for more information. 1040ezform Below-Market Loans If you receive a below-market gift or demand loan and use the proceeds in your trade or business, you may be able to deduct the forgone interest. 1040ezform See Treatment of gift and demand loans, later, in this discussion. 1040ezform A below-market loan is a loan on which no interest is charged or on which interest is charged at a rate below the applicable federal rate. 1040ezform A gift or demand loan that is a below-market loan generally is considered an arm's-length transaction in which you, the borrower, are considered as having received both the following. 1040ezform A loan in exchange for a note that requires the payment of interest at the applicable federal rate. 1040ezform An additional payment in an amount equal to the forgone interest. 1040ezform The additional payment is treated as a gift, dividend, contribution to capital, payment of compensation, or other payment, depending on the substance of the transaction. 1040ezform Forgone interest. 1040ezform   For any period, forgone interest is The interest that would be payable for that period if interest accrued on the loan at the applicable federal rate and was payable annually on December 31, minus Any interest actually payable on the loan for the period. 1040ezform Applicable federal rates are published by the IRS each month in the Internal Revenue Bulletin. 1040ezform Internal Revenue Bulletins are available on the IRS web site at www. 1040ezform irs. 1040ezform gov/irb. 1040ezform You can also contact an IRS office to get these rates. 1040ezform Loans subject to the rules. 1040ezform   The rules for below-market loans apply to the following. 1040ezform Gift loans (below-market loans where the forgone interest is in the nature of a gift). 1040ezform Compensation-related loans (below-market loans between an employer and an employee or between an independent contractor and a person for whom the contractor provides services). 1040ezform Corporation-shareholder loans. 1040ezform Tax avoidance loans (below-market loans where the avoidance of federal tax is one of the main purposes of the interest arrangement). 1040ezform Loans to qualified continuing care facilities under a continuing care contract (made after October 11, 1985). 1040ezform   Except as noted in (5) above, these rules apply to demand loans (loans payable in full at any time upon the lender's demand) outstanding after June 6, 1984, and to term loans (loans that are not demand loans) made after that date. 1040ezform Treatment of gift and demand loans. 1040ezform   If you receive a below-market gift loan or demand loan, you are treated as receiving an additional payment (as a gift, dividend, etc. 1040ezform ) equal to the forgone interest on the loan. 1040ezform You are then treated as transferring this amount back to the lender as interest. 1040ezform These transfers are considered to occur annually, generally on December 31. 1040ezform If you use the loan proceeds in your trade or business, you can deduct the forgone interest each year as a business interest expense. 1040ezform The lender must report it as interest income. 1040ezform Limit on forgone interest for gift loans of $100,000 or less. 1040ezform   For gift loans between individuals, forgone interest treated as transferred back to the lender is limited to the borrower's net investment income for the year. 1040ezform This limit applies if the outstanding loans between the lender and borrower total $100,000 or less. 1040ezform If the borrower's net investment income is $1,000 or less, it is treated as zero. 1040ezform This limit does not apply to a loan if the avoidance of any federal tax is one of the main purposes of the interest arrangement. 1040ezform Treatment of term loans. 1040ezform   If you receive a below-market term loan other than a gift or demand loan, you are treated as receiving an additional cash payment (as a dividend, etc. 1040ezform ) on the date the loan is made. 1040ezform This payment is equal to the loan amount minus the present value, at the applicable federal rate, of all payments due under the loan. 1040ezform The same amount is treated as original issue discount on the loan. 1040ezform See Original issue discount (OID) under Interest You Can Deduct, earlier. 1040ezform Exceptions for loans of $10,000 or less. 1040ezform   The rules for below-market loans do not apply to any day on which the total outstanding loans between the borrower and lender is $10,000 or less. 1040ezform This exception applies only to the following. 1040ezform Gift loans between individuals if the loan is not directly used to buy or carry income-producing assets. 1040ezform Compensation-related loans or corporation-shareholder loans if the avoidance of any federal tax is not a principal purpose of the interest arrangement. 1040ezform This exception does not apply to a term loan described in (2) above that was previously subject to the below-market loan rules. 1040ezform Those rules will continue to apply even if the outstanding balance is reduced to $10,000 or less. 1040ezform Exceptions for loans without significant tax effect. 1040ezform   The following loans are specifically exempted from the rules for below-market loans because their interest arrangements do not have a significant effect on the federal tax liability of the borrower or the lender. 1040ezform Loans made available by lenders to the general public on the same terms and conditions that are consistent with the lender's customary business practices. 1040ezform Loans subsidized by a federal, state, or municipal government that are made available under a program of general application to the public. 1040ezform Certain employee-relocation loans. 1040ezform Certain loans to or from a foreign person, unless the interest income would be effectively connected with the conduct of a U. 1040ezform S. 1040ezform trade or business and not exempt from U. 1040ezform S. 1040ezform tax under an income tax treaty. 1040ezform Any other loan if the taxpayer can show that the interest arrangement has no significant effect on the federal tax liability of the lender or the borrower. 1040ezform Whether an interest arrangement has a significant effect on the federal tax liability of the lender or the borrower will be determined by all the facts and circumstances. 1040ezform Consider all the following factors. 1040ezform Whether items of income and deduction generated by the loan offset each other. 1040ezform The amount of the items. 1040ezform The cost of complying with the below-market loan provisions if they were to apply. 1040ezform Any reasons, other than taxes, for structuring the transaction as a below-market loan. 1040ezform Exception for loans to qualified continuing care facilities. 1040ezform   The below-market interest rules do not apply to a loan owed by a qualified continuing care facility under a continuing care contract if the lender or lender's spouse is age 62 or older by the end of the calendar year. 1040ezform A qualified continuing care facility is one or more facilities (excluding nursing homes) meeting the requirements listed below. 1040ezform Designed to provide services under continuing care contracts (defined below). 1040ezform Includes an independent living unit, and either an assisted living or nursing facility, or both. 1040ezform Substantially all of the independent living unit residents are covered by continuing care contracts. 1040ezform A continuing care contract is a written contract between an individual and a qualified continuing care facility that includes all of the following conditions. 1040ezform The individual or individual's spouse must be entitled to use the facility for the rest of their life or lives. 1040ezform The individual or individual's spouse will be provided with housing, as appropriate for the health of the individual or individual's spouse in an: independent living unit (which has additional available facilities outside the unit for the provision of meals and other personal care), and assisted living or nursing facility available in the continuing care facility. 1040ezform The individual or individual's spouse will be provided with assisted living or nursing care available in the continuing care facility, as required for the health of the individual or the individual's spouse. 1040ezform For more information, see section 7872(h) of the Internal Revenue Code. 1040ezform Sale or exchange of property. 1040ezform   Different rules generally apply to a loan connected with the sale or exchange of property. 1040ezform If the loan does not provide adequate stated interest, part of the principal payment may be considered interest. 1040ezform However, there are exceptions that may require you to apply the below-market interest rate rules to these loans. 1040ezform See Unstated Interest and Original Issue Discount (OID) in Publication 537. 1040ezform More information. 1040ezform   For more information on below-market loans, see section 7872 of the Internal Revenue Code and section 1. 1040ezform 7872-5 of the regulations. 1040ezform Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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Understanding your CP2057 Notice

You need to file an amended return. We've received information not reported on your tax return.


What you need to do

  • Read your notice carefully — it explains the information we received.
  • File an amended return if the information is correct.
  • If you believe the information is wrong, contact the business or person reporting the information and ask them to correct it.

You may want to...


Answers to Common Questions

What do I need to do?
You need to amend your return if the information we received is correct.

Do I have to amend my return when the information is wrong?
No. Don't file an amended return.

How do I amend my return?
Use the information in the notice to amend your return. Compare it against a copy of your original return. Report the difference or change on Form 1040-X, Amended U.S. Individual Income Tax Return. You can receive help at an IRS Taxpayer Assistance Center.

How can I find an IRS Taxpayer Assistance Center?
We have centers located throughout the country. Find the center nearest to you.

I don't have a copy of my original return to help me amend it. What can I do?
You can order a transcript of your return. You also can get one by completing and sending us a Form 4506-T, Request for Transcript of Tax Return.

I don't want a transcript of my return. I want a copy. How can I get one?
Did an accountant or some other person prepare your return? You could ask them for a copy.

I can't get a copy of my return from a tax preparer. How else can I get a copy of it?
You can get a copy of your return by completing and sending us a Form 4506, Request for Copy of Tax Return. We charge a fee for return requests.

What do I do if the information is wrong?
You don't have to amend your return when the information is wrong. Instead, contact whoever reported the wrong information and ask them to correct it. You don't need to contact us.

Should I contact you to correct wrong information?
You don't have to contact us to explain why the information is wrong. You don't have to reply to your notice.

I reported the information but I reported it incorrectly. Can I call you to correct my return?
We can accept your information over the phone for incorrectly reported information as long as the mistake did not increase or decrease your tax. You should file an amended return when the information was never reported or misreported in a way that had tax consequences.

The information is wrong because someone else is using my name and Social Security number. What can I do?
You can visit our Identity theft information to find out more about what you can do. You also should call us and let us know.

Why did it take you so long to contact me about this matter?
Our computer systems match the information you report on your tax return with information reported by employers, banks, businesses, and others. This matching takes several months to complete.


Tips for next year

You can avoid future problems by:

  • keeping accurate and full records
  • waiting until you get all of your income statements to file your tax return
  • checking the records you get from your employer, mortgage company, bank, or other sources of income (W-2s, 1098s, 1099s, etc.) to make sure they're correct
  • including all your income on your tax return
  • following the instructions on how to report income, expenses and deductions
  • filing an amended tax return for any information you receive after you've filed your return

Consider filing your taxes electronically. Filing online can help you avoid mistakes and find credits and deductions that you may qualify for. In many cases you can file for free. Learn more about how to file electronically.

Page Last Reviewed or Updated: 28-Feb-2014

How to get help

  • Call the 1-800 number listed on the top right corner of your notice.
  • Authorize someone (e.g., accountant) to contact the IRS on your behalf using Form 2848.
  • See if you qualify for help from a Low Income Taxpayer Clinic.
     

The 1040ezform

1040ezform 15. 1040ezform   Venta de su Vivienda Table of Contents Recordatorio Introduction Useful Items - You may want to see: Vivienda Principal Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Precio de Venta Cantidad Recibida Base Ajustada Cantidad de Pérdidas o Ganancias Enajenaciones que no Sean Ventas Cómo Determinar la Base Cómo Excluir las GananciasExclusión Máxima Requisitos de Propietario y de Uso Exclusión Máxima Reducida Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Cómo Declarar la VentaHipoteca financiada por el vendedor. 1040ezform Información adicional. 1040ezform Situaciones EspecialesExcepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. 1040ezform Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Recordatorio Venta de vivienda con puntos no deducidos. 1040ezform  Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. 1040ezform Consulte Hipoteca que termina antes del plazo de vigencia convenido bajo Puntos en el capítulo 23. 1040ezform Introduction Este capítulo explica las reglas tributarias que son aplicables cuando vende su vivienda principal. 1040ezform En la mayoría de los casos, su vivienda principal es aquélla en la que vive la mayor parte del tiempo. 1040ezform Si vendió su vivienda principal en el año 2013, es posible que pueda excluir de sus ingresos todas las ganancias hasta un máximo de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). 1040ezform Consulte Cómo Excluir las Ganancias , más adelante. 1040ezform Generalmente, si puede excluir todas las ganancias, no es necesario que declare dicha venta en su declaración de impuestos. 1040ezform Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. 1040ezform Declare estas ganancias en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes de capital), en inglés, y en el Anexo D (Formulario 1040). 1040ezform Es posible que también tenga que llenar el Formulario 4797, Sales of Business Property (Ventas de propiedad comercial), en inglés. 1040ezform Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. 1040ezform Si tiene pérdidas de la venta, generalmente no puede deducirlas en su declaración. 1040ezform Sin embargo, podría verse obligado a declararlas. 1040ezform Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. 1040ezform Los temas principales de este capítulo son los siguientes: Cómo calcular las pérdidas o ganancias. 1040ezform Cómo determinar la base. 1040ezform Cómo excluir las ganancias. 1040ezform Requisitos de propiedad y de uso. 1040ezform Cómo declarar la venta. 1040ezform Otros temas incluyen lo siguiente: Uso comercial o alquiler de vivienda. 1040ezform Recuperación de un subsidio hipotecario federal. 1040ezform Useful Items - You may want to see: Publicación 523 Selling Your Home (Venta de su vivienda), en inglés 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés 547(SP) Hechos Fortuitos, Desastres y Robos Formulario (e Instrucciones) Anexo D (Formulario 1040) Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), en inglés 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (Reducción de atributos tributarios debido a la liquidación de deudas), en inglés 8828 Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del subsidio hipotecario federal), en inglés 8949 Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciónes de bienes de capital), en inglés Vivienda Principal Esta sección explica el término “vivienda principal”. 1040ezform Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a): Casa, Casa flotante, Casa rodante, Apartamento de cooperativa o Condominio. 1040ezform Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, en la mayoría de los casos tiene que haber sido propietario y habitado la propiedad como vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta. 1040ezform Terreno. 1040ezform   Si vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, no puede excluir ganancias provenientes de la venta del terreno. 1040ezform Sin embargo, si vende terrenos baldíos usados como parte de su vivienda principal y contiguos a la misma, tal vez pueda excluir la ganancia proveniente de la venta de dichos terrenos en ciertos casos. 1040ezform Vea Vacant land (Terreno baldío), bajo Main Home (Vivienda principal) en la Publicación 523, en inglés, para más información. 1040ezform Ejemplo. 1040ezform Compra un terreno y traslada su vivienda principal ahí. 1040ezform Luego, vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal. 1040ezform Esta venta no se considera venta de su vivienda principal y no puede excluir las ganancias provenientes de la venta del terreno. 1040ezform Más de una vivienda. 1040ezform   Si es propietario de más de una vivienda, solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda principal. 1040ezform Tiene que incluir en sus ingresos las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. 1040ezform Si es propietario de dos viviendas y vive en ambas, su vivienda principal generalmente es aquella en que vive la mayor parte del tiempo durante el año. 1040ezform Ejemplo 1. 1040ezform Usted es propietario de dos casas, una en Nueva York y otra en Florida. 1040ezform Entre 2009 y 2013, usted vive en la casa de Nueva York por 7 meses y en la residencia de Florida durante 5 meses de cada año. 1040ezform En la ausencia de hechos y circunstancias que indiquen lo contrario, la casa de Nueva York es su vivienda principal. 1040ezform Usted califica para la exclusión de la ganancia de la venta de la casa de Nueva York, pero no por la casa en Florida en el 2013. 1040ezform Ejemplo 2. 1040ezform Usted es propietario de una casa, pero vive en otra casa que alquila. 1040ezform La casa alquilada es su vivienda principal. 1040ezform Ejemplo 3. 1040ezform Usted es propietario de dos casas, una en Virginia y otra en New Hampshire. 1040ezform En 2009 y 2010, usted vivió en la casa de Virginia. 1040ezform En 2011 y 2012, vivió en la casa de New Hampshire. 1040ezform En 2013, vivió otra vez en la casa de Virginia. 1040ezform Su residencia principal en 2009, 2010 y 2013 es la residencia de Virginia. 1040ezform En 2011 y 2012, su residencia principal es la residencia de New Hampshire. 1040ezform Usted reúne los requisitos para la exclusión de la ganancia de la venta de cualesquiera de las casas (pero no ambas) en el 2013. 1040ezform Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal. 1040ezform   Si usa solamente una parte de la propiedad como vivienda principal, las reglas que se abordan en este capítulo son aplicables sólo a las pérdidas o ganancias de la venta de esa parte de la propiedad. 1040ezform Para obtener detalles, consulte Uso Comercial o Alquiler de Vivienda , más adelante. 1040ezform Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Para calcular las pérdidas o ganancias procedentes de la venta de su vivienda principal, tiene que saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. 1040ezform Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener el total de pérdidas o ganancias. 1040ezform     Precio de venta     − Gastos de venta       Cantidad recibida       Cantidad recibida     − Base ajustada       Pérdidas o ganancias   Precio de Venta El precio de venta es la cantidad total que recibe por su vivienda. 1040ezform Esto incluye dinero y el valor justo de mercado de cualquier otro bien o servicio que reciba y todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que adquiere el comprador como parte de la venta. 1040ezform Pago efectuado por su empleador. 1040ezform   Es posible que tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. 1040ezform Si su empleador le paga las pérdidas originadas por la venta o gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. 1040ezform Su empleador incluirá el pago como salario en el recuadro 1 del Formulario W-2 y usted lo incluirá en los ingresos en la línea 7 del Formulario 1040. 1040ezform Opción de compra. 1040ezform   Si otorga una opción de compra para su vivienda y esa opción se ejecuta, sume al precio de venta de la vivienda la cantidad que reciba por la opción. 1040ezform Si la opción no se ejecuta, tiene que declarar la cantidad como ingreso ordinario en el año en que venza la opción. 1040ezform Declare esta cantidad en la línea 21 del Formulario 1040. 1040ezform Formulario 1099-S. 1040ezform   Si recibió el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de transacciones de bienes raíces), en inglés, el recuadro 2 Gross Proceeds (Utilidades brutas) debe mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda. 1040ezform   Sin embargo, el recuadro 2 no incluirá el valor justo de mercado de servicios o bienes que no sean dinero en efectivo o pagarés que haya recibido o recibirá. 1040ezform En lugar de esto, el recuadro 4 estará marcado para indicar que ha recibido (o que se anticipa que va a recibir) estos bienes. 1040ezform Cantidad Recibida La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta. 1040ezform Gastos de venta. 1040ezform   Los gastos de venta incluyen: Comisiones, Cargos por publicidad, Honorarios legales y Cargos de préstamo pagados por el vendedor, como tarifas por colocación de préstamos o “puntos”. 1040ezform Base Ajustada Durante el período en el que haya sido propietario de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. 1040ezform Esta base ajustada se tiene que determinar antes de poder calcular las pérdidas o ganancias de la venta de su vivienda. 1040ezform Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base , más adelante. 1040ezform Cantidad de Pérdidas o Ganancias Para calcular la cantidad de pérdidas o ganancias, compare la cantidad recibida con la base ajustada. 1040ezform Ganancias de la venta. 1040ezform   Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia es una ganancia y, a excepción de cualquier parte que pueda excluir, dicha ganancia suele ser tributable. 1040ezform Pérdidas de la venta. 1040ezform   Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia es una pérdida. 1040ezform Las pérdidas provenientes de la venta de su vivienda principal no se pueden deducir. 1040ezform Vivienda de propiedad conjunta. 1040ezform   Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, debe calcular sus pérdidas o ganancias como si fueran un solo contribuyente. 1040ezform Declaraciones por separado. 1040ezform   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. 1040ezform Generalmente, dicha participación está determinada por la ley estatal. 1040ezform Copropietarios no casados. 1040ezform   Si usted y un copropietario que no sea su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. 1040ezform Cada uno debe aplicar las reglas que se abordan en este capítulo de manera individual. 1040ezform Enajenaciones que no Sean Ventas Hay ciertas reglas especiales para otras enajenaciones de su vivienda principal. 1040ezform Ejecución hipotecaria o embargo de bienes. 1040ezform   Si su vivienda estuvo sujeta a juicio hipotecario o embargo, ésto se considera enajenación de la vivienda principal. 1040ezform Consulte la Publicación 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (Deudas canceladas, ejecuciones hipotecarias, embargo y abandonos), en inglés, para calcular si tiene ingreso ordinario, pérdidas o ganancias. 1040ezform Abandono. 1040ezform   Si abandona su vivienda, vea la Publicación 4681, en inglés, para determinar si usted tiene ingresos ordinarios, ganancia o pérdida. 1040ezform Intercambio de viviendas. 1040ezform   Si intercambia su antigua vivienda por otra, trate el intercambio como una compraventa. 1040ezform Ejemplo. 1040ezform Usted habitaba y era propietario de una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. 1040ezform Un agente de bienes raíces aceptó su antigua vivienda por un valor de $50,000 como pago parcial para la compra de una nueva vivienda con un valor de $80,000. 1040ezform Esta transacción se trata como venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 – $41,000). 1040ezform Si el agente de bienes raíces le hubiese concedido $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, el precio de venta aún sería $50,000 (los $27,000 concedidos para el intercambio más la hipoteca de $23,000 que asumió). 1040ezform Traspaso a cónyuge. 1040ezform   Si traspasa su vivienda a su cónyuge, o lo traspasa a su ex cónyuge por causa de divorcio, en la mayoría de los casos no hay pérdidas ni ganancias. 1040ezform Esto es cierto aun si recibe dinero en efectivo u otra compensación por su vivienda. 1040ezform Por lo tanto, no son aplicables las reglas de este capítulo. 1040ezform Información adicional. 1040ezform   Si necesita más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523, y Property Settlements (Liquidaciones de bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas divorciadas o separadas), ambas en inglés. 1040ezform Conversión involuntaria. 1040ezform   Si su vivienda es destruida o expropiada, y usted recibe dinero u otros bienes a cambio, como el pago de un seguro o indemnización por causa de expropiación forzosa, esto es una enajenación. 1040ezform Esto se considera una venta y quizás pueda excluir la totalidad o parte de la ganancia proveniente de la destrucción o expropiación de su vivienda, según se explica más adelante, bajo Situaciones Especiales . 1040ezform Cómo Determinar la Base Debe saber cuál es la base de su vivienda para poder calcular toda pérdida o ganancia al momento de la venta. 1040ezform La base de su vivienda se determina dependiendo de cómo la obtuvo. 1040ezform Generalmente, la base es el costo de la vivienda si la compró o construyó. 1040ezform Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc. 1040ezform ), la base, por lo general, es el valor justo de mercado cuando la recibió o la base ajustada del dueño anterior. 1040ezform Mientras fue propietario de su vivienda, es posible que realizara ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. 1040ezform El resultado de estos ajustes es la base ajustada de la vivienda, la cual se usa para calcular las pérdidas o ganancias de la venta de la misma. 1040ezform Consulte Base Ajustada , más adelante. 1040ezform Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 de esta publicación y en la Publicación 523, en inglés. 1040ezform Costo como Base El costo de la propiedad es la cantidad que pagó por ella en efectivo o a través de obligaciones de deuda, otros bienes o servicios. 1040ezform Compra. 1040ezform   Si compró una vivienda, la base es lo que a usted le cuesta. 1040ezform Esto incluye el precio de compra y ciertos costos de cierre. 1040ezform En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye su pago inicial o enganche y toda deuda que haya entregado al vendedor en pago por la vivienda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés. 1040ezform Si construye una vivienda o contrata a terceros para construirla, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se explica en la Publicación 523, en inglés. 1040ezform Gastos de transacción o costos de cierre. 1040ezform   Al momento de comprar su vivienda, es posible que haya tenido costos de cierre además del precio del contrato de la propiedad. 1040ezform Puede incluir en la base algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que pagó por la compra de la vivienda, pero no puede incluir en la base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. 1040ezform Un cargo que se paga por la compra de la vivienda es todo cargo que hubiera tenido que pagar aún si hubiera pagado por ella en efectivo (es decir, sin tener que financiarla). 1040ezform   El capítulo 13 indica algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. 1040ezform Asimismo, indica algunos de los costos de cierre que no se pueden incluir en la base. 1040ezform   Además, consulte la Publicación 523, en inglés, para información adicional y una definición de la base distinta a la del costo. 1040ezform Base Ajustada La base ajustada es su costo u otra base a la que se le restan o suman ciertas cantidades. 1040ezform Para calcular su base ajustada, puede utilizar la Hoja de Trabajo 1 de la Publicación 523, en inglés. 1040ezform No utilice la Hoja de Trabajo 1 si adquirió participación en su vivienda de un difunto que falleció en 2010 y cuyo albacea ha presentado el Formulario 8939, Allocation of Increase in Basis for Property Acquired From a Decedent (Distribución del aumento en la base de propiedad adquirida de un difunto), en inglés. 1040ezform Aumentos a la base. 1040ezform   Incluyen lo siguiente: Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año. 1040ezform Tasaciones especiales para mejoras locales. 1040ezform Toda cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada. 1040ezform Mejoras. 1040ezform   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. 1040ezform Debe sumar a la base de la propiedad el costo de las ampliaciones y otras mejoras realizadas. 1040ezform   Por ejemplo, instalar una sala de recreación u otro baño en su sótano sin mejoras, levantar una cerca nueva, instalar nueva plomería o cablería, colocar un nuevo techo o pavimentar la entrada al garaje son actividades que constituyen mejoras. 1040ezform Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solario o un garaje, también constituye una mejora. 1040ezform Reparaciones. 1040ezform   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. 1040ezform No sume el costo a la base de su propiedad. 1040ezform   Pintar el interior y exterior de su casa, reparar canaletas o pisos, reparar goteras o yeso y reemplazar ventanas rotas son ejemplos de reparaciones. 1040ezform Disminuciones a la base. 1040ezform   Incluyen lo siguiente: Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal excluidas de ingreso. 1040ezform La cancelación parcial o completa del ingreso por una deuda que se excluyó debido a su quiebra o insolvencia. 1040ezform Para obtener más detalles, vea la Publicación 4681, en inglés. 1040ezform Ganancias aplazadas provenientes de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997. 1040ezform Pérdidas fortuitas deducibles. 1040ezform Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas. 1040ezform Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso. 1040ezform Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler. 1040ezform Créditos relacionados con la eficiencia energética, permitidos por gastos incurridos en el hogar. 1040ezform Reste del aumento a la base, que de otra manera se permitiría por gastos en la vivienda, por la cantidad del crédito permitido por dichos gastos. 1040ezform Crédito tributario por adopción que haya declarado por mejoras agregadas a la base de su vivienda. 1040ezform Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador que haya utilizado para mejoras realizadas agregadas a la base de su vivienda. 1040ezform Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque lo recibió (directa o indirectamente) de alguno de los servicios públicos después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. 1040ezform Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía de una vivienda. 1040ezform Crédito tributario para el comprador de su primera vivienda en el Distrito de Columbia (permisible para la compra de una primera vivienda en el Distrito de Columbia a partir del 5 de agosto de 1997 y antes del 1 de enero del 2012). 1040ezform Impuesto general de ventas (permitido a partir del 2004 y antes del 2014) reclamado como una deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) que fue impuesto por la compra de bienes muebles, tales como una casa flotante usada como su hogar or casa móvil. 1040ezform Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal. 1040ezform   Quizás pueda excluir de los ingresos brutos una liquidación de la deuda calificada sobre una vivienda principal. 1040ezform Esta exclusión corresponde a liquidaciones efectuadas después de 2006 y antes de 2014. 1040ezform Si opta por excluir estos ingresos, tiene que restar de la base de la vivienda principal (pero no por debajo de cero) la cantidad excluida de los ingresos brutos. 1040ezform   Presente el Formulario 982, en inglés, junto con la declaración de impuestos. 1040ezform Vea las instrucciones del mismo para información detallada. 1040ezform Documentación. 1040ezform Debe mantener documentación para demostrar la base ajustada de su vivienda. 1040ezform Normalmente, tiene que conservar dicha documentación durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar la declaración del año tributario en el que vendió su vivienda. 1040ezform Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997 y aplazó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. 1040ezform Conserve la documentación que demuestre la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos. 1040ezform La documentación que debe conservar incluye: Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda; Comprobantes y otra documentación de todas las mejoras, ampliaciones y otros elementos que afecten la base ajustada de la vivienda; Toda hoja de trabajo y otros cálculos que haya usado para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables; Todo Formulario 982, en inglés, que haya presentado para declarar una liquidación de la deuda calificada sobre la vivienda principal; Todo Formulario 2119, Sale of Your Home (Venta de su vivienda), en inglés, que haya presentado para aplazar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997 y Toda hoja de trabajo que haya usado para preparar el Formulario 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de trabajo de base ajustada de vivienda vendida) o Capital Improvements Worksheet (Hoja de trabajo de mejoras de capital) de las Instrucciones del Formulario 2119, en inglés, u otra fuente de cálculos. 1040ezform Cómo Excluir las Ganancias Es posible que reúna los requisitos para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. 1040ezform Esto significa que, si reúne los requisitos, no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima , presentado a continuación. 1040ezform Para tener derecho a esta opción, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso que se describen más adelante. 1040ezform Puede optar por no declarar la exclusión, incluyendo las ganancias obtenidas de la venta en los ingresos brutos en su declaración de impuestos para el año de la venta. 1040ezform Puede utilizar la Hoja de Trabajo 2 de la Publicación 523 para calcular la cantidad de la exclusión y ganancia tributable, si la hubiera. 1040ezform Si obtiene alguna ganancia tributable de la venta de su vivienda, podría verse obligado a aumentar la retención del impuesto o pagar impuestos estimados. 1040ezform Vea la Publicación 505, Tax Withholding and Estimated Tax (Retención del impuesto e impuesto estimado), en inglés. 1040ezform Exclusión Máxima Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) de la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las siguientes condiciones: Usted reúne los requisitos de propietario. 1040ezform Usted reúne los requisitos de uso. 1040ezform Durante el período de 2 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda. 1040ezform Para detalles sobre ganancias asignadas a períodos de uso no calificados, vea Períodos de uso no calificado, más adelante. 1040ezform Tal vez pueda excluir hasta $500,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) obtenidas de la venta de su vivienda principal si está casado, presenta una declaración conjunta y reúne los requisitos enumerados en el tema sobre las reglas especiales correspondientes a declaraciones conjuntas, bajo Personas Casadas , más adelante. 1040ezform Requisitos de Propietario y de Uso Para reclamar una exclusión, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. 1040ezform Esto significa que durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta, usted tiene que haber: Sido propietario de la vivienda durante un mínimo de 2 años (requisito de propietario) y Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (requisito de uso). 1040ezform Excepción. 1040ezform   Si fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal por menos de 2 años, en algunos casos aún puede reclamar una exclusión. 1040ezform Sin embargo, la cantidad máxima que podría excluir sería menor. 1040ezform Consulte Exclusión Máxima Reducida , más adelante. 1040ezform Ejemplo 1 —posesión y ocupación de la vivienda durante 2 años. 1040ezform Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del año 2011. 1040ezform Vendió la vivienda con ganancias en octubre de 2013. 1040ezform Durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de la venta en octubre de 2013, ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella más de 2 años. 1040ezform Por lo tanto, satisface los requisitos de propietario y de uso. 1040ezform Ejemplo 2 —satisfacción del requisito de propiedad, pero no de uso. 1040ezform Daniel compró una vivienda, vivió en ella durante 6 meses, se mudó y nunca volvió a vivir en la casa. 1040ezform Luego la vendió con ganancias. 1040ezform Fue propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. 1040ezform Él satisface el requisito de propietario, pero no el de uso. 1040ezform No puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya reunido los requisitos para una exclusión máxima reducida (como se explica más adelante). 1040ezform Período de Propietario y de Uso Los 2 años de propietario y de uso requeridos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no tienen que ser continuos ni ocurrir simultáneamente. 1040ezform Satisface los requisitos si puede demostrar que fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses completos o 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. 1040ezform Ausencia temporal. 1040ezform   Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si alquila la propiedad durante estas ausencias, se consideran períodos de uso. 1040ezform En los siguientes ejemplos, se supone que la exclusión máxima reducida (explicada más adelante) no es aplicable a las ventas. 1040ezform Ejemplo 1. 1040ezform David Gallegos, soltero, compró una vivienda y se mudó a ella el 1 de febrero de 2011. 1040ezform En 2011 y 2012, David se ausentó de su casa en el verano por dos meses mientras se tomaba unas vacaciones. 1040ezform Vendió la casa el 1 de marzo del año 2013. 1040ezform Aunque el período total en el que David usó su casa es menos de 2 años (21 meses), puede excluir toda ganancia hasta $250,000 ya que cumple con los requisitos. 1040ezform Las vacaciones de 2 meses son ausencias cortas temporales y se cuentan como períodos de uso al determinar si David usó la casa los 2 años exigidos. 1040ezform Ejemplo 2. 1040ezform El profesor Pablo Barba, soltero, compró una casa y se mudó a ella el 18 de agosto de 2010. 1040ezform Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero de 2012, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. 1040ezform El 6 de febrero de 2013, un mes después de regresar de la ausencia, vendió la casa con ganancias. 1040ezform Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, no puede incluir el período de ausencia para satisfacer el requisito de uso de 2 años. 1040ezform No puede excluir parte alguna de sus ganancias porque no usó ese domicilio por los 2 años exigidos. 1040ezform Satisfacción de los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes. 1040ezform   Puede satisfacer los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes de 2 años. 1040ezform Sin embargo, tiene que satisfacer ambos requisitos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. 1040ezform Ejemplo. 1040ezform A partir del 2002, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. 1040ezform Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en condominios y compró su mismo apartamento el 3 de diciembre de 2010. 1040ezform En el año 2011, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año se mudó a la casa de su hija. 1040ezform El 12 de julio de 2013, mientras aún vivía en casa de su hija, Elena vendió su condominio. 1040ezform Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su condominio porque satisfizo los requisitos de propietario y de uso durante el período de 5 años del 13 de julio de 2008 al 12 de julio de 2013, fecha en que vendió su condominio. 1040ezform Ella fue propietaria del condominio desde el 3 de diciembre del año 2010 hasta el 12 de julio del año 2013 (más de 2 años). 1040ezform Vivió en la propiedad desde el 13 de julio del año 2008 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del año 2011 (más de 2 años). 1040ezform El tiempo que Elena vivió en la casa de su hija durante el período de 5 años se puede contar para el período de propietario y el tiempo que vivió en su apartamento alquilado durante esos 5 años se puede contar para el período de uso. 1040ezform Apartamento de cooperativa. 1040ezform   Si, como inquilino-accionista, vendió acciones en una cooperativa de viviendas, los requisitos de propietario y de uso se satisfacen siempre y cuando durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta usted: Haya sido propietario de las acciones durante un mínimo de 2 años y Haya vivido en la casa o apartamento que sus acciones le dan derecho a ocupar como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años. 1040ezform Excepciones a los Requisitos de Propietario y de Uso Los siguientes temas abordan excepciones a los requisitos de propietario y de uso para ciertos contribuyentes. 1040ezform Excepción para personas incapacitadas. 1040ezform   Existe una excepción al requisito de uso si: Queda física o mentalmente incapacitado para cuidarse a sí mismo y Fue propietario y vivió en su casa como su vivienda principal por un total mínimo de un año durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda. 1040ezform Conforme a esta excepción, se considera que vive en la vivienda durante todo momento en el período de 5 años en que haya sido propietario de ella y haya vivido en un establecimiento (incluido un hogar de ancianos) con licencia emitida por un estado o subdivisión política para cuidar personas en esa situación. 1040ezform Si satisface esta excepción al requisito de uso, aún tiene que satisfacer el requisito de propietario de 2 de los 5 años para reclamar la exclusión. 1040ezform Vivienda anterior destruida o expropiada. 1040ezform   Para fines de los requisitos de propietario y de uso, debe sumar el tiempo que fue propietario y vivió en una vivienda anterior destruida o expropiada y el tiempo que fue propietario y vivió en la vivienda de reemplazo de cuya venta desea excluir las ganancias. 1040ezform Esta regla es aplicable si alguna parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de aquélla destruida o expropiada. 1040ezform De lo contrario, tiene que haber sido propietario y vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años anteriores a la venta, lo cual le permitirá reunir los requisitos para la exclusión. 1040ezform Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz. 1040ezform   Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante todo período en el que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o como empleado de los servicios de inteligencia. 1040ezform Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante el período que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” en el extranjero como empleado o voluntario inscrito o voluntario líder del Cuerpo de Paz. 1040ezform Esto significa que podría satisfacer el requisito de uso de 2 años aún cuando, debido a su servicio, no haya vivido realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos de los 5 años que terminan en la fecha de la venta. 1040ezform   Si esto le ayuda a reunir los requisitos para excluir ganancias, puede optar por suspender el período obligatorio de 5 años, presentando una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias. 1040ezform   Para más información sobre la suspensión del período de 5 años, vea Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz), en la Publicación 523, en inglés. 1040ezform Personas Casadas Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta y uno de ustedes satisface los requisitos de propiedad y de uso, pueden excluir hasta $250,000 de la ganancia procedente de dicha venta. 1040ezform (Sin embargo, consulte Reglas especiales para declaraciones conjuntas , que aparece a continuación). 1040ezform Reglas especiales para declaraciones conjuntas. 1040ezform   Puede excluir hasta $500,000 de la totalidad de la ganancia sobre la venta de su vivienda principal si se cumple lo siguiente: Está casado y presenta una declaración conjunta para el año. 1040ezform Usted o su cónyuge cumple el requisito de propietario. 1040ezform Usted y su cónyuge cumplen el requisito de uso. 1040ezform Durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna proveniente de la venta de otra vivienda. 1040ezform Si uno de los dos cónyuges no satisface estos requisitos, la exclusión máxima que el matrimonio puede declarar es el total de las exclusiones máximas a las que tendría derecho cada cónyuge si no estuviese casado y las cantidades se calculasen por separado. 1040ezform Para este fin, se considera que cada cónyuge era dueño de la propiedad durante el período en el que uno de los dos fue dueño de la misma. 1040ezform Ejemplo 1 —uno de los cónyuges vende una vivienda. 1040ezform Emilia vende su vivienda en junio de 2013 con una ganancia de $300,000. 1040ezform Posteriormente en ese año, se casa con Jaime. 1040ezform Ella satisface los requisitos de propiedad y de uso, pero Jaime no. 1040ezform Emilia puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el año 2013. 1040ezform La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Jaime no cumple el requisito de uso. 1040ezform Ejemplo 2 —cada cónyuge vende una vivienda. 1040ezform El caso es igual al del Ejemplo 1 , excepto que Jaime también vende una vivienda en el año 2013 con una ganancia de $200,000 antes de casarse con Emilia. 1040ezform Él satisface los requisitos de propietario y de uso en su vivienda pero Emilia no. 1040ezform Emilia puede excluir $250,000 de las ganancias y Jaime puede excluir $200,000 de las ganancias de la venta de sus propias viviendas. 1040ezform Sin embargo, Emilia no puede utilizar la exclusión no usada de Jaime para excluir más de $250,000 de las ganancias. 1040ezform Por lo tanto, Emilia y Jaime tienen que reconocer $50,000 de las ganancias de la venta de la vivienda de Emilia. 1040ezform La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Emilia y Jaime ambos no cumplen el requisito de uso para el mismo hogar. 1040ezform Venta de la vivienda principal por el cónyuge sobreviviente. 1040ezform   Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario y vivió en ella como vivienda principal. 1040ezform   Si reúne todos los siguientes requisitos, puede tener el derecho de excluir hasta $500,000 procedentes de toda ganancia de la venta o del intercambio de su vivienda principal: La venta o el intercambio se realizó después de 2008. 1040ezform La venta o el intercambio se realizó dentro de los 2 años después de la fecha del fa- llecimiento de su cónyuge. 1040ezform No se ha vuelto a casar. 1040ezform Usted y su cónyuge reunían el requisito de uso en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. 1040ezform Usted o su cónyuge reunían el requisito de propietario en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. 1040ezform Ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna procedente de la venta de otra vivienda durante los últimos 2 años. 1040ezform Ejemplo. 1040ezform   Geraldo es dueño de una casa y habita en la misma como su vivienda principal desde 2009. 1040ezform Geraldo y Wilma se casaron el 1 de julio de 2013, y desde esa fecha habitan en la casa de Geraldo considerándola su vivienda principal. 1040ezform Geraldo falleció el 15 de agosto de 2013 y Wilma heredó la propiedad. 1040ezform Wilma vendió la propiedad el 3 de septiembre de 2013, fecha en la cual no se había vuelto a casar. 1040ezform Aunque Wilma fue dueña de la casa y habitó en la misma menos de 2 años, se considera que ha cumplido los requisitos de propiedad y de uso porque el período correspondiente a su propiedad y uso de la casa abarca el período en el que Geraldo fue dueño de la misma y habitó en ella antes de fallecer. 1040ezform Vivienda traspasada por cónyuge. 1040ezform   Si su cónyuge le traspasó su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso se relaciona con su divorcio), se considera que ha sido propietario durante todo el período en que su cónyuge fue propietario. 1040ezform Uso de vivienda después del divorcio. 1040ezform   Se considera que ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que: Usted fue su propietario y Se permita que el cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste la usa como vivienda principal. 1040ezform Exclusión Máxima Reducida Si no reúne los requisitos para reclamar la exclusión de $250,000 o $500,000, aún puede tener derecho a una exclusión reducida. 1040ezform Esto corresponde a aquellas personas que: No satisfagan los requisitos de propietario y de uso o Hayan reclamado la exclusión dentro de 2 años de vender su vivienda actual. 1040ezform En los dos casos, para tener derecho a una exclusión reducida, la venta de su vivienda principal tiene que deberse a uno de los siguientes motivos: Un cambio del lugar de empleo. 1040ezform Salud. 1040ezform Circunstancias imprevistas. 1040ezform Circunstancias imprevistas. 1040ezform   Se considera que la venta de su vivienda principal es por una circunstancia imprevista si el motivo principal de venta es un hecho que usted no hubiera podido anticipar razonablemente antes de comprar y ocupar su vivienda principal. 1040ezform   Vea la Publicación 523, en inglés, para más información y para utilizar la Worksheet 3 (Hoja de trabajo 3) para calcular la exclusión máxima reducida. 1040ezform Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que haya utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. 1040ezform Sin embargo, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. 1040ezform Períodos de uso no calificado. 1040ezform   En la mayoría de los casos, la ganancia de la venta o intercambio de su vivienda principal no calificará para su exclusión en la medida en que las ganancias se asignan a los períodos de uso no calificado. 1040ezform Se considera que el uso no calificado es todo período a partir del 2008 en que ni usted ni su cónyuge (o su ex cónyuge) usó la propiedad como vivienda principal con las siguientes excepciones. 1040ezform Excepciones. 1040ezform   Un período de uso no calificado no incluye: Cualquier parte del período de 5 años que termine en la fecha de la venta o intercambio después de la última fecha que usted o su cónyuge usó la vivienda como vivienda principal. 1040ezform Cualquier período (que no exceda de un período de 10 años en su totalidad) durante el cual usted (o su cónyuge) están prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada: Como miembro de los servicios uniformados, Como miembro del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o Como empleado de los servicios de inteligencia, y Cualquier otro período de ausencia temporal (que no exceda de un período de 2 años en su totalidad) debido a un cambio de empleo, condición de salud o tales circunstancias imprevistas que hayan sido especificados por el IRS. 1040ezform La ganancia resultante de la venta de la propiedad se divide entre períodos de uso calificado y no calificado a base de la cantidad de tiempo que la propiedad sirvió para uso calificado y no calificado. 1040ezform La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso calificado todavía calificará para la exclusión de la venta de su vivienda principal. 1040ezform La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso no calificado no reunirá los requisitos para la exclusión. 1040ezform Cálculos. 1040ezform   Para calcular la parte de la ganancia que se le asignará al período de uso no calificado, multiplique la ganancia por la siguiente fracción:   Total de uso no calificado durante el período de propietario a partir del 2008      Total del período de propietario   Este cálculo se puede encontrar en la Hoja de Trabajo 2, línea 10, en la Publicación 523, en inglés. 1040ezform Ejemplo 1. 1040ezform El 23 de mayo de 2007, Amelia (soltera en cada año de este ejemplo) compró una casa. 1040ezform Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2009, fecha en la que se mudó de la casa y la puso en alquiler. 1040ezform La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2009 al 31 de marzo de 2011. 1040ezform Amelia reclamó deducciónes por depreciación del 2009 al 2011 por un total de $10,000. 1040ezform Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril de 2011 y vivió en ella hasta que la vendió el 31 de enero de 2013 por una ganancia de $200,000. 1040ezform Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (31 de enero de 2008 – 31 de enero de 2013), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de 2 años, como se indica en la siguiente tabla. 1040ezform Período de  5 años Usada como Vivienda Principal Usada como Vivienda de Alquiler 31/01/08 – 31/05/09 16 meses       01/06/09 – 31/03/11   22 meses 01/04/11 – 31/01/13 22 meses         38 meses 22 meses Durante el período que Amelia fue propietaria de la casa (2,080 días), el período de uso no calificado fue de 668 días. 1040ezform Amelia divide 668 entre 2,080 y obtiene un decimal (redondeado al menos tres decimales) de 0. 1040ezform 321. 1040ezform Para calcular la ganancia atribuible al período de uso no calificado, se multiplica $190,000 (la ganancia no es atribuible a la deducción por depreciación $10,000) por 0. 1040ezform 321. 1040ezform Debido a que la ganancia atribuible a los períodos no calificados es $60,990, Amelia puede excluir $129,010 de su ganancia. 1040ezform Ejemplo 2. 1040ezform Guillermo fue propietario de una casa y la usó como su vivienda principal de 2007 a 2010. 1040ezform El 1 de enero de 2011, se mudó a otro estado. 1040ezform Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril de 2013, fecha en que la vendió. 1040ezform Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (1 de mayo de 2008 – 30 de abril de 2013), Guillermo fue el propietario de esa casa y vivió en ella durante más de 2 años. 1040ezform Tiene que declarar la venta en el Formulario 4797, en inglés, debido a que la casa era una propiedad de alquiler en la fecha de venta. 1040ezform Ya que el período de uso no calificado no incluye cualquier parte del período de 5 años después de la última fecha que Guillermo vivió en su vivienda, él no tiene un período de uso no calificado. 1040ezform Puesto que cumplió los requisitos de propietario y de uso, puede excluir ganancias de hasta $250,000. 1040ezform No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó o que pudo haber reclamado por alquilar la casa, como se explica a continuación. 1040ezform Depreciación después del 6 de mayo de 1997. 1040ezform   Si tenía derecho a declarar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como propiedad de alquiler, no puede excluir aquella parte de sus ganancias que sea equivalente a cualquier depreciación permitida o permisible como deducción para los períodos después del 6 de mayo de 1997. 1040ezform Si puede demostrar mediante documentación adecuada u otras pruebas que la depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, puede limitar la cantidad de ganancias obtenidas de modo que dicha cantidad sea igual a la cantidad de depreciación. 1040ezform Vea la Publicación 544, en inglés, para información adicional. 1040ezform Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler. 1040ezform   Si usó la propiedad en parte como vivienda principal y en parte para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler, consulte la Publicación 523, en inglés. 1040ezform Cómo Declarar la Venta No declare la venta de su vivienda principal del año 2013 en su declaración de impuestos, a menos que: Tenga ganancias y no reúna los requisitos para excluir la totalidad de éstas Tenga ganancias y opte por no excluirlas o Haya recibido un Formulario 1099-S. 1040ezform Si algunas de estas situaciones aplican, informe la ganancia total o pérdidas. 1040ezform Para detalles de cómo informar las pérdidas o ganancias, vea las Instrucciones para el Anexo D del Formulario 1040 y las Instrucciones del Formulario 8949, en inglés. 1040ezform Si usted usó la vivienda para propósitos de negocios o para sacar ingresos por el alquiler, usted posiblemente tenga que usar el Formulario 4797 para informar la venta de la parte de la propiedad usada para negocios o alquiler (o la venta de la propiedad entera, si se usó exclusivamente para negocios o alquiler). 1040ezform Consulte la sección Business Use or Rental of Home (Uso de vivienda como negocio o para alquiler), en inglés, en la Publicación 523, y las Instrucciones del Formulario 4797. 1040ezform Ventas a plazos. 1040ezform    Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de venta se debe pagar en un año posterior. 1040ezform Estas ventas se denominan “ventas a plazos”. 1040ezform Si financia la compra del comprador de su casa, en lugar de que éste solicite un préstamo o hipoteca a un banco, probablemente tenga una venta a plazos. 1040ezform Tal vez pueda declarar la parte de las ganancias que no puede excluir sobre la base a plazos. 1040ezform    Use el Formulario 6252, Installment Sale Income (Ingresos de venta a plazos), en inglés, para declarar la venta. 1040ezform Anote la exclusión en la línea 15 del Formulario 6252. 1040ezform Hipoteca financiada por el vendedor. 1040ezform   Si vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, en la mayoría de los casos los pagos que reciba constan de intereses y capital. 1040ezform Tiene que declarar por separado como ingreso de intereses los intereses que reciba como parte de cada pago. 1040ezform Si el comprador de su vivienda usa la propiedad como vivienda principal o segunda vivienda, también tiene que declarar el nombre, la dirección y el número de Seguro Social (SSN, por sus siglas en inglés) del comprador en la línea 1 del Anexo B (Formulario 1040A o 1040). 1040ezform El comprador tiene que darle su SSN y usted tiene que darle el suyo al comprador. 1040ezform Si no satisface estos requisitos, es posible que tenga que pagar una multa de $50 por cada incumplimiento. 1040ezform Si usted o el comprador no tiene un SSN y no reúne los requisitos para obtener uno, vea Número de Seguro Social , en el capítulo 1. 1040ezform Información adicional. 1040ezform   Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, Installment Sales (Ventas a plazos), en inglés. 1040ezform Situaciones Especiales Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión. 1040ezform Venta de vivienda adquirida a través de un intercambio de bienes del mismo tipo. 1040ezform   No puede reclamar la exclusión si: Adquirió su vivienda a través de un intercambio de bienes del mismo tipo (también conocido como intercambio conforme a la sección 1031) o la base de su vivienda se determina según la base de la vivienda de la persona que la adquirió mediante un intercambio de bienes del mismo tipo (por ejemplo, recibió la vivienda de dicha persona como un regalo) y Vendió la vivienda durante el período de 5 años a partir de la fecha en que se adquirió por medio del intercambio de bienes del mismo tipo. 1040ezform Las ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo no están sujetas al impuesto en la fecha de dicho intercambio. 1040ezform Esto quiere decir que las ganancias no se tributarán hasta que venda o enajene de otra manera la propiedad que haya recibido. 1040ezform Para diferir ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que haber intercambiado bienes comerciales o de inversión por bienes comerciales o de inversión del mismo tipo. 1040ezform Para más información sobre los intercambios de bienes del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. 1040ezform Vivienda cedida a través de intercambio de bienes del mismo tipo. 1040ezform   Si usa su vivienda principal en parte para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia la misma por otra propiedad, vea la Publicación 523, en inglés. 1040ezform Expatriados. 1040ezform   No puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación es aplicable en su caso. 1040ezform El impuesto de expatriación corresponde a determinados ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y a determinados residentes de largo plazo que han terminado su residencia). 1040ezform Consulte la sección titulada Expatriation Tax (Impuesto de expatriación) en el capítulo 4 de la Publicación 519, U. 1040ezform S. 1040ezform Tax Guide for Aliens (Guía tributaria de los Estados Unidos para extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del impuesto de expatriación. 1040ezform Vivienda destruida o expropiada. 1040ezform   Si su vivienda fue destruida o expropiada, toda ganancia (por ejemplo, debido a pagos del seguro que recibió) procedente de aquel acontecimiento reúne los requisitos para la exclusión. 1040ezform   Toda parte de las ganancias que no se pueda excluir (por superar el límite de exclusión máxima), se puede aplazar según las reglas que se explican en las siguientes publicaciones: Publicación 547(SP) en el caso de una vivienda que fue destruida o Capítulo 1 de la Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada. 1040ezform Venta de participación restante. 1040ezform   Sujeto a otras reglas del presente capítulo, puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda. 1040ezform Si elige esta opción, no puede excluir ganancias de la venta de ninguna otra participación en la vivienda que venda por separado. 1040ezform Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. 1040ezform   No puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona emparentada o vinculada. 1040ezform Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc. 1040ezform ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. 1040ezform ). 1040ezform Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas, sociedades colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos. 1040ezform Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Si financió su vivienda a través de un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que devolver la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene su vivienda. 1040ezform Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. 1040ezform Es posible que tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas explicadas anteriormente; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación. 1040ezform Préstamos sujetos a reglas de recuperación. 1040ezform   La recuperación es aplicable a préstamos que: Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o Se basaron en certificados de crédito hipotecario. 1040ezform La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos. 1040ezform Cuándo es aplicable la recuperación. 1040ezform   La recuperación del subsidio hipotecario federal es aplicable solamente si satisface las dos condiciones siguientes: Dentro de los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario, vende o enajena su vivienda, gene- rando ganancias. 1040ezform Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia (en relación a los requisitos de ingresos que tiene que satisfacer una persona para tener derecho a participar en el programa de subsidio federal). 1040ezform Cuándo no es aplicable la recuperación. 1040ezform   La recuperación no es aplicable si le corresponde una de las siguientes situaciones: Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda (QHIL, por sus siglas en inglés) de no más de $15,000 y se usó para hacer modificaciones, reparaciones y mejoras que protejan o mejoren la habitabilidad y la eficiencia energética de su vivienda. 1040ezform Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda de no más de $150,000 para un QHIL que se utiliza con el fin de reparar daños ocasionados a viviendas por el huracán Katrina en la zona de desastre del huracán; para un QHIL financiado por un bono hipotecario calificado, el cual es un Bono de la Zona de Oportunidad del Golfo; o para un QHIL para una vivienda habitada por su dueño en la Zona de Oportunidad del Golfo (Zona GO), Zona GO de Rita o Zona GO de Wilma. 1040ezform Vea la Publicación 4492(SP), Información para los Contribuyentes Afectados por los Huracanes Katrina, Rita y Wilma, para información adicional. 1040ezform Asimismo, vea la Publicación 4492-B, Information for Affected Taxpayers in the Midwestern Disaster Areas (Información para contribuyentes afectados de la zona de desastre del Medio Oeste), en inglés, para más información. 1040ezform La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte. 1040ezform Enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario. 1040ezform Traspasa la vivienda a su cónyuge o a su ex cónyuge por motivos de divorcio, situación en la que no hay ganancias incluidas en sus ingresos. 1040ezform Enajena la vivienda con pérdidas. 1040ezform Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repone en su lugar original dentro de 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción. 1040ezform El período de reemplazo se aumenta para viviendas principales destruidas si su vivienda estaba ubicada en la zona de desastre de Kansas, una de las zonas de desastre del Medio Oeste, la zona del Huracán Katrina u otra zona de desastre declarada como tal por el gobierno federal. 1040ezform Para más información, vea Plazo de Reposición, en la Publicación 547(SP). 1040ezform Refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente satisfaga todas las condiciones anteriores indicadas bajo Cuándo es aplicable la recuperación ). 1040ezform Aviso de cantidades. 1040ezform   En la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, o en una fecha cercana, deberá recibir un aviso que esta- blezca la cantidad de subsidio federal y cualquier otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación. 1040ezform Cómo calcular y declarar la recuperación. 1040ezform    El impuesto de recuperación se calcula en el Formulario 8828, en inglés. 1040ezform Si vende su vivienda y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, tiene que presentar el Formulario 8828 aún si no adeuda un impuesto de recuperación. 1040ezform Adjunte el Formulario 8828 al Formulario 1040. 1040ezform Para obtener más información, vea el Formulario 8828 y las instrucciones correspondientes, en inglés. 1040ezform Prev  Up  Next   Home   More Online Publications