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Tax software 2005 2006 5. Tax software 2005 2006   Taxes Table of Contents What's New Introduction Topics - This chapter discusses: Useful Items - You may want to see: When To Deduct Taxes Real Estate TaxesSeparate elections. Tax software 2005 2006 Making the election. Tax software 2005 2006 Form 3115. Tax software 2005 2006 Income TaxesAccrual of contested income taxes. Tax software 2005 2006 Employment Taxes Other TaxesAdditional Medicare Tax. Tax software 2005 2006 What's New Additional Medicare Tax. Tax software 2005 2006  Beginning in 2013, you must withhold a 0. Tax software 2005 2006 9% Additional Medicare Tax from wages you pay to an employee in excess of $200,000 in a calendar year. Tax software 2005 2006 Also, self-employed individuals may be required to pay Additional Medicare Tax on self-employment income. Tax software 2005 2006 See Employment Taxes , and Self-employment tax , later. Tax software 2005 2006 Introduction You can deduct various federal, state, local, and foreign taxes directly attributable to your trade or business as business expenses. Tax software 2005 2006 You cannot deduct federal income taxes, estate and gift taxes, or state inheritance, legacy, and succession taxes. Tax software 2005 2006 Topics - This chapter discusses: When to deduct taxes Real estate taxes Income taxes Employment taxes Other taxes Useful Items - You may want to see: Publication 15 (Circular E), Employer's Tax Guide 334 Tax Guide for Small Business 510 Excise Taxes 538 Accounting Periods and Methods 551 Basis of Assets Form (and Instructions) Sch A (Form 1040) Itemized Deductions Sch SE (Form 1040) Self-Employment Tax 3115 Application for Change in Accounting Method 8959 Additional Medicare Tax See chapter 12 for information about getting publications and forms. Tax software 2005 2006 When To Deduct Taxes Generally, you can only deduct taxes in the year you pay them. Tax software 2005 2006 This applies whether you use the cash method or an accrual method of accounting. Tax software 2005 2006 Under an accrual method, you can deduct a tax before you pay it if you meet the exception for recurring items discussed under Economic Performance in Publication 538. Tax software 2005 2006 You can also elect to ratably accrue real estate taxes as discussed later under Real Estate Taxes . Tax software 2005 2006 Limit on accrual of taxes. Tax software 2005 2006   A taxing jurisdiction can require the use of a date for accruing taxes that is earlier than the date it originally required. Tax software 2005 2006 However, if you use an accrual method, and can deduct the tax before you pay it, use the original accrual date for the year of change and all future years to determine when you can deduct the tax. Tax software 2005 2006 Example. Tax software 2005 2006 Your state imposes a tax on personal property used in a trade or business conducted in the state. Tax software 2005 2006 This tax is assessed and becomes a lien as of July 1 (accrual date). Tax software 2005 2006 In 2013, the state changed the assessment and lien dates from July 1, 2014, to December 31, 2013, for property tax year 2014. Tax software 2005 2006 Use the original accrual date (July 1, 2014) to determine when you can deduct the tax. Tax software 2005 2006 You must also use the July 1 accrual date for all future years to determine when you can deduct the tax. Tax software 2005 2006 Uniform capitalization rules. Tax software 2005 2006   Uniform capitalization rules apply to certain taxpayers who produce real property or tangible personal property for use in a trade or business or for sale to customers. Tax software 2005 2006 They also apply to certain taxpayers who acquire property for resale. Tax software 2005 2006 Under these rules, you either include certain costs in inventory or capitalize certain expenses related to the property, such as taxes. Tax software 2005 2006 For more information, see chapter 1. Tax software 2005 2006 Carrying charges. Tax software 2005 2006   Carrying charges include taxes you pay to carry or develop real estate or to carry, transport, or install personal property. Tax software 2005 2006 You can elect to capitalize carrying charges not subject to the uniform capitalization rules if they are otherwise deductible. Tax software 2005 2006 For more information, see chapter 7. Tax software 2005 2006 Refunds of taxes. Tax software 2005 2006   If you receive a refund for any taxes you deducted in an earlier year, include the refund in income to the extent the deduction reduced your federal income tax in the earlier year. Tax software 2005 2006 For more information, see Recovery of amount deducted (tax benefit rule) in chapter 1. Tax software 2005 2006    You must include in income any interest you receive on tax refunds. Tax software 2005 2006 Real Estate Taxes Deductible real estate taxes are any state, local, or foreign taxes on real estate levied for the general public welfare. Tax software 2005 2006 The taxing authority must base the taxes on the assessed value of the real estate and charge them uniformly against all property under its jurisdiction. Tax software 2005 2006 Deductible real estate taxes generally do not include taxes charged for local benefits and improvements that increase the value of the property. Tax software 2005 2006 See Taxes for local benefits , later. Tax software 2005 2006 If you use an accrual method, you generally cannot accrue real estate taxes until you pay them to the government authority. Tax software 2005 2006 However, you can elect to ratably accrue the taxes during the year. Tax software 2005 2006 See Electing to ratably accrue , later. Tax software 2005 2006 Taxes for local benefits. Tax software 2005 2006   Generally, you cannot deduct taxes charged for local benefits and improvements that tend to increase the value of your property. Tax software 2005 2006 These include assessments for streets, sidewalks, water mains, sewer lines, and public parking facilities. Tax software 2005 2006 You should increase the basis of your property by the amount of the assessment. Tax software 2005 2006   You can deduct taxes for these local benefits only if the taxes are for maintenance, repairs, or interest charges related to those benefits. Tax software 2005 2006 If part of the tax is for maintenance, repairs, or interest, you must be able to show how much of the tax is for these expenses to claim a deduction for that part of the tax. Tax software 2005 2006 Example. Tax software 2005 2006 To improve downtown commercial business, Waterfront City converted a downtown business area street into an enclosed pedestrian mall. Tax software 2005 2006 The city assessed the full cost of construction, financed with 10-year bonds, against the affected properties. Tax software 2005 2006 The city is paying the principal and interest with the annual payments made by the property owners. Tax software 2005 2006 The assessments for construction costs are not deductible as taxes or as business expenses, but are depreciable capital expenses. Tax software 2005 2006 The part of the payments used to pay the interest charges on the bonds is deductible as taxes. Tax software 2005 2006 Charges for services. Tax software 2005 2006   Water bills, sewerage, and other service charges assessed against your business property are not real estate taxes, but are deductible as business expenses. Tax software 2005 2006 Purchase or sale of real estate. Tax software 2005 2006   If real estate is sold, the real estate taxes must be allocated between the buyer and the seller. Tax software 2005 2006   The buyer and seller must allocate the real estate taxes according to the number of days in the real property tax year (the period to which the tax imposed relates) that each owned the property. Tax software 2005 2006 Treat the seller as paying the taxes up to but not including the date of sale. Tax software 2005 2006 Treat the buyer as paying the taxes beginning with the date of sale. Tax software 2005 2006 You can usually find this information on the settlement statement you received at closing. Tax software 2005 2006   If you (the seller) use an accrual method and have not elected to ratably accrue real estate taxes, you are considered to have accrued your part of the tax on the date you sell the property. Tax software 2005 2006 Example. Tax software 2005 2006 Alberto Verde, a calendar year accrual method taxpayer, owns real estate in Olmo County. Tax software 2005 2006 He has not elected to ratably accrue property taxes. Tax software 2005 2006 November 30 of each year is the assessment and lien date for the current real property tax year, which is the calendar year. Tax software 2005 2006 He sold the property on June 30, 2013. Tax software 2005 2006 Under his accounting method he would not be able to claim a deduction for the taxes because the sale occurred before November 30. Tax software 2005 2006 He is treated as having accrued his part of the tax, 181/366  (January 1–June 29), on June 30, and he can deduct it for 2013. Tax software 2005 2006 Electing to ratably accrue. Tax software 2005 2006   If you use an accrual method, you can elect to accrue real estate tax related to a definite period ratably over that period. Tax software 2005 2006 Example. Tax software 2005 2006 Juan Sanchez is a calendar year taxpayer who uses an accrual method. Tax software 2005 2006 His real estate taxes for the real property tax year, July 1, 2013, to June 30, 2014, are $1,200. Tax software 2005 2006 July 1 is the assessment and lien date. Tax software 2005 2006 If Juan elects to ratably accrue the taxes, $600 will accrue in 2013 ($1,200 × 6/12, July 1–December 31) and the balance will accrue in 2014. Tax software 2005 2006 Separate elections. Tax software 2005 2006   You can elect to ratably accrue the taxes for each separate trade or business and for nonbusiness activities if you account for them separately. Tax software 2005 2006 Once you elect to ratably accrue real estate taxes, you must use that method unless you get permission from the IRS to change. Tax software 2005 2006 See Form 3115 , later. Tax software 2005 2006 Making the election. Tax software 2005 2006   If you elect to ratably accrue the taxes for the first year in which you incur real estate taxes, attach a statement to your income tax return for that year. Tax software 2005 2006 The statement should show all the following items. Tax software 2005 2006 The trades or businesses to which the election applies and the accounting method or methods used. Tax software 2005 2006 The period to which the taxes relate. Tax software 2005 2006 The computation of the real estate tax deduction for that first year. Tax software 2005 2006   Generally, you must file your return by the due date (including extensions). Tax software 2005 2006 However, if you timely filed your return for the year without electing to ratably accrue, you can still make the election by filing an amended return within 6 months after the due date of the return (excluding extensions). Tax software 2005 2006 Attach the statement to the amended return and write “Filed pursuant to section 301. Tax software 2005 2006 9100-2” on the statement. Tax software 2005 2006 File the amended return at the same address where you filed the original return. Tax software 2005 2006 Form 3115. Tax software 2005 2006    If you elect to ratably accrue real estate taxes for a year after the first year in which you incur real estate taxes, or if you want to revoke your election to ratably accrue real estate taxes, file Form 3115. Tax software 2005 2006 For more information, including applicable time frames for filing, see the Instructions for Form 3115. Tax software 2005 2006 Note. Tax software 2005 2006 If you are filing an application for a change in accounting method filed after January 9, 2011, for a year of change ending after April 29, 2010, see Revenue Procedure 2011-14, 2011-4 I. Tax software 2005 2006 R. Tax software 2005 2006 B. Tax software 2005 2006 330, as modified and clarified by Revenue Procedure 2012-19, 2012-14 I. Tax software 2005 2006 R. Tax software 2005 2006 B. Tax software 2005 2006 689, and Revenue Procedure 2012-20, 2012-14 I. Tax software 2005 2006 R. Tax software 2005 2006 B. Tax software 2005 2006 700, or any successor. Tax software 2005 2006 Revenue Procedure 2011-14 is available at  www. Tax software 2005 2006 irs. Tax software 2005 2006 gov/irb/2011-04IRB/ar08. Tax software 2005 2006 html. Tax software 2005 2006 Income Taxes This section discusses federal, state, local, and foreign income taxes. Tax software 2005 2006 Federal income taxes. Tax software 2005 2006   You cannot deduct federal income taxes. Tax software 2005 2006 State and local income taxes. Tax software 2005 2006   A corporation or partnership can deduct state and local income taxes imposed on the corporation or partnership as business expenses. Tax software 2005 2006 An individual can deduct state and local income taxes only as an itemized deduction on Schedule A (Form 1040). Tax software 2005 2006   However, an individual can deduct a state tax on gross income (as distinguished from net income) directly attributable to a trade or business as a business expense. Tax software 2005 2006 Accrual of contested income taxes. Tax software 2005 2006   If you use an accrual method, and you contest a state or local income tax liability, you must accrue and deduct any contested amount in the tax year in which the liability is finally determined. Tax software 2005 2006   If additional state or local income taxes for a prior year are assessed in a later year, you can deduct the taxes in the year in which they were originally imposed (the prior year) if the tax liability is not contested. Tax software 2005 2006 You cannot deduct them in the year in which the liability is finally determined. Tax software 2005 2006    The filing of an income tax return is not considered a contest and, in the absence of an overt act of protest, you can deduct the tax in the prior year. Tax software 2005 2006 Also, you can deduct any additional taxes in the prior year if you do not show some affirmative evidence of denial of the liability. Tax software 2005 2006   However, if you consistently deduct additional assessments in the year they are paid or finally determined (including those for which there was no contest), you must continue to do so. Tax software 2005 2006 You cannot take a deduction in the earlier year unless you receive permission to change your method of accounting. Tax software 2005 2006 For more information on accounting methods, see When Can I Deduct an Expense in chapter 1. Tax software 2005 2006 Foreign income taxes. Tax software 2005 2006   Generally, you can take either a deduction or a credit for income taxes imposed on you by a foreign country or a U. Tax software 2005 2006 S. Tax software 2005 2006 possession. Tax software 2005 2006 However, an individual cannot take a deduction or credit for foreign income taxes paid on income that is exempt from U. Tax software 2005 2006 S. Tax software 2005 2006 tax under the foreign earned income exclusion or the foreign housing exclusion. Tax software 2005 2006 For information on these exclusions, see Publication 54, Tax Guide for U. Tax software 2005 2006 S. Tax software 2005 2006 Citizens and Resident Aliens Abroad. Tax software 2005 2006 For information on the foreign tax credit, see Publication 514, Foreign Tax Credit for Individuals. Tax software 2005 2006 Employment Taxes If you have employees, you must withhold various taxes from your employees' pay. Tax software 2005 2006 Most employers must withhold their employees' share of social security, Medicare taxes, and Additional Medicare Tax (if applicable) along with state and federal income taxes. Tax software 2005 2006 You may also need to pay certain employment taxes from your own funds. Tax software 2005 2006 These include your share of social security and Medicare taxes as an employer, along with unemployment taxes. Tax software 2005 2006 Note. Tax software 2005 2006 Additional Medicare Tax is only imposed on the employee. Tax software 2005 2006 There is no employer share of Additional Medicare Tax. Tax software 2005 2006 Your deduction for wages paid is not reduced by the social security and Medicare taxes, Additional Medicare Tax, and income taxes you withhold from your employees. Tax software 2005 2006 You can deduct the employment taxes you must pay from your own funds as taxes. Tax software 2005 2006 Example. Tax software 2005 2006 You pay your employee $18,000 a year. Tax software 2005 2006 However, after you withhold various taxes, your employee receives $14,500. Tax software 2005 2006 You also pay an additional $1,500 in employment taxes. Tax software 2005 2006 You should deduct the full $18,000 as wages. Tax software 2005 2006 You can deduct the $1,500 you pay from your own funds as taxes. Tax software 2005 2006 For more information on employment taxes, see Publication 15 (Circular E). Tax software 2005 2006 Unemployment fund taxes. Tax software 2005 2006   As an employer, you may have to make payments to a state unemployment compensation fund or to a state disability benefit fund. Tax software 2005 2006 Deduct these payments as taxes. Tax software 2005 2006 Other Taxes The following are other taxes you can deduct if you incur them in the ordinary course of your trade or business. Tax software 2005 2006 Excise taxes. Tax software 2005 2006   Generally, you can deduct as a business expense all excise taxes that are ordinary and necessary expenses of carrying on your trade or business. Tax software 2005 2006 However, see Fuel taxes , later. Tax software 2005 2006   For more information on excise taxes, see Publication 510. Tax software 2005 2006 Franchise taxes. Tax software 2005 2006   You can deduct corporate franchise taxes as a business expense. Tax software 2005 2006 Fuel taxes. Tax software 2005 2006   Generally, taxes on gasoline, diesel fuel, and other motor fuels that you use in your business are included as part of the cost of the fuel. Tax software 2005 2006 Do not deduct these taxes as a separate item. Tax software 2005 2006   You may be entitled to a credit or refund for federal excise tax you paid on fuels used for certain purposes. Tax software 2005 2006 For more information, see Publication 510. Tax software 2005 2006 Occupational taxes. Tax software 2005 2006   You can deduct as a business expense an occupational tax charged at a flat rate by a locality for the privilege of working or conducting a business in the locality. Tax software 2005 2006 Personal property tax. Tax software 2005 2006   You can deduct any tax imposed by a state or local government on personal property used in your trade or business. Tax software 2005 2006 Sales tax. Tax software 2005 2006   Treat any sales tax you pay on a service or on the purchase or use of property as part of the cost of the service or property. Tax software 2005 2006 If the service or the cost or use of the property is a deductible business expense, you can deduct the tax as part of that service or cost. Tax software 2005 2006 If the property is merchandise bought for resale, the sales tax is part of the cost of the merchandise. Tax software 2005 2006 If the property is depreciable, add the sales tax to the basis for depreciation. Tax software 2005 2006 For more information on basis, see Publication 551. Tax software 2005 2006    Do not deduct state and local sales taxes imposed on the buyer that you must collect and pay over to the state or local government. Tax software 2005 2006 Also, do not include these taxes in gross receipts or sales. Tax software 2005 2006 Self-employment tax. Tax software 2005 2006   You can deduct part of your self-employment tax as a business expense in figuring your adjusted gross income. Tax software 2005 2006 This deduction only affects your income tax. Tax software 2005 2006 It does not affect your net earnings from self-employment or your self-employment tax. Tax software 2005 2006   To deduct the tax, enter on Form 1040, line 27, the amount shown on the Deduction for one-half of self-employment tax line of Schedule SE (Form 1040). Tax software 2005 2006   For more information on self-employment tax, see Publication 334. Tax software 2005 2006 Additional Medicare Tax. Tax software 2005 2006   Beginning in 2013, you may be required to pay Additional Medicare Tax on self-employment income. Tax software 2005 2006 See Form 8959 and the Instructions for Form 8959 for more information on the Additional Medicare Tax. Tax software 2005 2006 Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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Statement by IRS Commissioner John Koskinen on The Fiscal Year 2015 Budget

The Fiscal Year 2015 Budget proposal is a critical step forward in order for us to improve vital taxpayer services and enforcement efforts. Funding the IRS at this level will be a good investment for the nation, helping taxpayers get the service they need and strengthening compliance efforts in key areas, including identity theft, refund fraud and offshore compliance. Every dollar invested in IRS enforcement provides a strong return on investment in revenue collection, plus an added protection in deterring potential fraud. It also halts the decline in key enforcement personnel, and allows the agency to again invest in necessary basic infrastructure and training. In the meantime, we continue looking for more efficiencies to get the most out of every dollar of the budget.

 

The Fiscal Year 2015 Budget will put a stop to significant declines in taxpayer service over the past four years. We are doing everything we can to maximize our services with our current resources, and IRS employees are working hard to minimize delays and deliver as much service as possible. However, it’s clear we need to do more to help taxpayers, and the proposed seven percent increase for taxpayer services will be a big help.

 

Budget In Brief Fiscal Year 2015

Page Last Reviewed or Updated: 04-Mar-2014

The Tax Software 2005 2006

Tax software 2005 2006 9. Tax software 2005 2006   Ingresos y Gastos de Alquiler Table of Contents Introduction Useful Items - You may want to see: Ingresos de Alquiler Gastos de AlquilerDesocupada mientras está en venta. Tax software 2005 2006 Reparaciones y Mejoras Otros Gastos Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Alquiler de Parte de una Propiedad Alquiler sin Fines de Lucro Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)Cómo Dividir los Gastos Unidad Habitable Usada como Vivienda Cómo Declarar Ingresos y Deducciones DepreciaciónCambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Tax software 2005 2006 Límites sobre las Pérdidas de AlquilerReglas sobre el Monto de Riesgo Límites sobre las Actividades Pasivas Cómo Declarar Ingresos y Gastos de AlquilerAnexo E (Formulario 1040) Introduction Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes: Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones). Tax software 2005 2006 Depreciación. Tax software 2005 2006 Límites sobre las pérdidas de alquiler. Tax software 2005 2006 Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Tax software 2005 2006 Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Tax software 2005 2006 Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos. Tax software 2005 2006 Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Tax software 2005 2006 Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información. Tax software 2005 2006 Useful Items - You may want to see: Publicación 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés Formulario (e Instrucciones) 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo —personas físicas), en inglés 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés Ingresos de Alquiler En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. Tax software 2005 2006 El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Tax software 2005 2006 Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler. Tax software 2005 2006 Cuándo declarar los ingresos de alquiler. Tax software 2005 2006   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. Tax software 2005 2006 Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. Tax software 2005 2006 Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria. Tax software 2005 2006   Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1. Tax software 2005 2006 Alquiler anticipado. Tax software 2005 2006   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Tax software 2005 2006 Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice. Tax software 2005 2006 Ejemplo. Tax software 2005 2006 Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Tax software 2005 2006 Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Tax software 2005 2006 Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año. Tax software 2005 2006 Anulación de un contrato de arrendamiento. Tax software 2005 2006   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. Tax software 2005 2006 Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable. Tax software 2005 2006 Gastos pagados por el inquilino. Tax software 2005 2006   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. Tax software 2005 2006 Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Tax software 2005 2006 Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional. Tax software 2005 2006 Propiedad o servicios. Tax software 2005 2006   Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler. Tax software 2005 2006   Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario. Tax software 2005 2006 Depósitos de garantía. Tax software 2005 2006   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Tax software 2005 2006 Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año. Tax software 2005 2006   Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Tax software 2005 2006 Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba. Tax software 2005 2006 Participación parcial. Tax software 2005 2006   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad. Tax software 2005 2006 Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal. Tax software 2005 2006   Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Tax software 2005 2006 Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Tax software 2005 2006 Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Tax software 2005 2006 Gastos de Alquiler Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. Tax software 2005 2006 También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. Tax software 2005 2006 La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante. Tax software 2005 2006 Uso personal de propiedad de alquiler. Tax software 2005 2006   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. Tax software 2005 2006 Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Tax software 2005 2006 Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Tax software 2005 2006 Participación parcial. Tax software 2005 2006   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde. Tax software 2005 2006 Cuándo deducir los gastos de alquiler. Tax software 2005 2006   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. Tax software 2005 2006 Depreciación. Tax software 2005 2006   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Tax software 2005 2006 Vea Placed in Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés. Tax software 2005 2006 Gastos previos al alquiler. Tax software 2005 2006   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos. Tax software 2005 2006 Alquileres por cobrar. Tax software 2005 2006   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. Tax software 2005 2006 Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir. Tax software 2005 2006 Propiedad desocupada de alquiler. Tax software 2005 2006   Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Tax software 2005 2006 Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada. Tax software 2005 2006 Desocupada mientras está en venta. Tax software 2005 2006   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. Tax software 2005 2006 Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles. Tax software 2005 2006 Reparaciones y Mejoras Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto. Tax software 2005 2006 Mejoras. Tax software 2005 2006   Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. Tax software 2005 2006 Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente. Tax software 2005 2006 Mejoramientos. Tax software 2005 2006   Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad. Tax software 2005 2006 Restauración. Tax software 2005 2006   Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva. Tax software 2005 2006 Adaptación. Tax software 2005 2006   Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla. Tax software 2005 2006 Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Tax software 2005 2006 Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad. Tax software 2005 2006 Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada. Tax software 2005 2006 Otros Gastos Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación. Tax software 2005 2006 Primas de seguro pagadas por anticipado. Tax software 2005 2006   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. Tax software 2005 2006 No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague. Tax software 2005 2006 Honorarios legales y otros honorarios profesionales. Tax software 2005 2006   Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 Por ejemplo, en su Anexo E del año 2013, usted puede deducir cargos pagados en el año 2013 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2012. Tax software 2005 2006 También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler. Tax software 2005 2006 Impuestos sobre beneficios locales. Tax software 2005 2006   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Tax software 2005 2006 Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. Tax software 2005 2006 No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios. Tax software 2005 2006 Gastos de transporte local. Tax software 2005 2006    Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Tax software 2005 2006 Sin embargo, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. Tax software 2005 2006 Vea la Publicación 587, Business Use of Your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios. Tax software 2005 2006   Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Tax software 2005 2006 Para 2013, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 56. Tax software 2005 2006 5 centavos por milla. Tax software 2005 2006 Para más información, vea el capítulo 26. Tax software 2005 2006    Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Tax software 2005 2006 Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos. Tax software 2005 2006 Alquiler de equipo. Tax software 2005 2006   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Tax software 2005 2006 Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. Tax software 2005 2006 De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Tax software 2005 2006 Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado. Tax software 2005 2006 Alquiler de propiedad. Tax software 2005 2006   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Tax software 2005 2006 Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento. Tax software 2005 2006 Gastos de viaje. Tax software 2005 2006   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. Tax software 2005 2006 Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Tax software 2005 2006 Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Tax software 2005 2006 Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Tax software 2005 2006 Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26. Tax software 2005 2006    Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Tax software 2005 2006   Vea la sección titulada Rental Expenses (Gastos de alquiler), en la Publicación 527, en inglés, para más información. Tax software 2005 2006 Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal. Tax software 2005 2006 Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler. Tax software 2005 2006 No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. Tax software 2005 2006 Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales. Tax software 2005 2006 Ejemplo. Tax software 2005 2006 Su año tributario es el año natural. Tax software 2005 2006 Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Tax software 2005 2006 Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos (7/12) de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro. Tax software 2005 2006 A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos. Tax software 2005 2006 Alquiler de Parte de una Propiedad Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas. Tax software 2005 2006 Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa. Tax software 2005 2006 No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. Tax software 2005 2006 Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Tax software 2005 2006 Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado. Tax software 2005 2006 No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Tax software 2005 2006 Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Tax software 2005 2006 Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. Tax software 2005 2006 Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler. Tax software 2005 2006 Cómo dividir los gastos. Tax software 2005 2006   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Tax software 2005 2006 Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Tax software 2005 2006 Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Tax software 2005 2006 Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa. Tax software 2005 2006 Alquiler sin Fines de Lucro Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. Tax software 2005 2006 No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Tax software 2005 2006 Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés. Tax software 2005 2006 Dónde se anota la deducción. Tax software 2005 2006   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. Tax software 2005 2006 Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), si detalla las deducciones. Tax software 2005 2006   Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado. Tax software 2005 2006 Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Tax software 2005 2006 Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. Tax software 2005 2006 Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Tax software 2005 2006 Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. Tax software 2005 2006 Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. Tax software 2005 2006 Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. Tax software 2005 2006 Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año. Tax software 2005 2006 Unidad habitable. Tax software 2005 2006    Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Tax software 2005 2006 Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. Tax software 2005 2006 Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. Tax software 2005 2006    Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. Tax software 2005 2006 La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año. Tax software 2005 2006 Ejemplo. Tax software 2005 2006 Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Tax software 2005 2006 Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. Tax software 2005 2006 La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable. Tax software 2005 2006 Cómo Dividir los Gastos Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin. Tax software 2005 2006 Al dividir sus gastos, siga estas reglas: Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. Tax software 2005 2006 Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda. Tax software 2005 2006 Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler. Tax software 2005 2006 Ejemplo. Tax software 2005 2006 Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Tax software 2005 2006 Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. Tax software 2005 2006 La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Tax software 2005 2006 La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto. Tax software 2005 2006 Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente: La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Tax software 2005 2006 Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. Tax software 2005 2006 El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana. Tax software 2005 2006 Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo). Tax software 2005 2006 El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler). Tax software 2005 2006 Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa. Tax software 2005 2006 Nota. Tax software 2005 2006 Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Tax software 2005 2006 Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Tax software 2005 2006 Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. Tax software 2005 2006 Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. Tax software 2005 2006 Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación. Tax software 2005 2006 Unidad Habitable Usada como Vivienda Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir los gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda. Tax software 2005 2006 Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante. Tax software 2005 2006 Precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. Tax software 2005 2006 El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área. Tax software 2005 2006   Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. Tax software 2005 2006 En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores. Tax software 2005 2006 ¿Qué es un día de uso personal?   Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes: Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Tax software 2005 2006 Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante. Tax software 2005 2006 Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc. Tax software 2005 2006 ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Tax software 2005 2006 ). Tax software 2005 2006 Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable. Tax software 2005 2006 Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 Vivienda principal. Tax software 2005 2006   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo. Tax software 2005 2006 Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Tax software 2005 2006   Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s). Tax software 2005 2006 Donación del uso de propiedad. Tax software 2005 2006   Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si: Dona el uso de la unidad a una institución de caridad, Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y El “comprador” usa la unidad. Tax software 2005 2006 Ejemplos. Tax software 2005 2006   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal: Ejemplo 1. Tax software 2005 2006 Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. Tax software 2005 2006 El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. Tax software 2005 2006 Nadie usó el condominio como vivienda principal. Tax software 2005 2006 Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto. Tax software 2005 2006 Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas. Tax software 2005 2006 Ejemplo 2. Tax software 2005 2006 Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Tax software 2005 2006 Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no cuentan como días de uso personal para usted. Tax software 2005 2006 Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Tax software 2005 2006 Ejemplo 3. Tax software 2005 2006 Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Tax software 2005 2006 Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. Tax software 2005 2006 La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad. Tax software 2005 2006 El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo. Tax software 2005 2006 Ejemplo 4. Tax software 2005 2006 Usted le alquila su casa de playa a Josué. Tax software 2005 2006 Josué le alquila a usted su casa en las montañas. Tax software 2005 2006 Cada uno paga un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él. Tax software 2005 2006 Días usados para reparaciones y mantenimiento. Tax software 2005 2006   Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. Tax software 2005 2006 No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día. Tax software 2005 2006 Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar. Tax software 2005 2006   Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. Tax software 2005 2006 No los cuente como días de uso personal si: Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos. Tax software 2005 2006 Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad. Tax software 2005 2006 Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal. Tax software 2005 2006 Ejemplos. Tax software 2005 2006   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda. Tax software 2005 2006 Ejemplo 1. Tax software 2005 2006 Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Tax software 2005 2006 Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Tax software 2005 2006 Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Tax software 2005 2006 Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler. Tax software 2005 2006 En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler. Tax software 2005 2006 El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Tax software 2005 2006 Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. Tax software 2005 2006 El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días). Tax software 2005 2006 Ejemplo 2. Tax software 2005 2006 Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). Tax software 2005 2006 Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. Tax software 2005 2006 Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días. Tax software 2005 2006 El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. Tax software 2005 2006 Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días). Tax software 2005 2006 Ejemplo 3. Tax software 2005 2006 Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Tax software 2005 2006 Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. Tax software 2005 2006 Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. Tax software 2005 2006 De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Tax software 2005 2006 Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). Tax software 2005 2006 Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Tax software 2005 2006 Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año. Tax software 2005 2006 Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Tax software 2005 2006 Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días). Tax software 2005 2006 Uso de alquiler mínimo. Tax software 2005 2006   Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. Tax software 2005 2006 Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante. Tax software 2005 2006 Límite sobre las deducciones. Tax software 2005 2006   Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. Tax software 2005 2006 En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. Tax software 2005 2006 Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. Tax software 2005 2006 Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. Tax software 2005 2006 Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior. Tax software 2005 2006   Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1. Tax software 2005 2006 Cómo Declarar Ingresos y Deducciones Propiedad no usada para fines personales. Tax software 2005 2006   Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler. Tax software 2005 2006 Propiedad usada para fines personales. Tax software 2005 2006   Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda. Tax software 2005 2006 Propiedad no usada como vivienda. Tax software 2005 2006   Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. Tax software 2005 2006 Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Tax software 2005 2006 Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Tax software 2005 2006   Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Tax software 2005 2006 Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante. Tax software 2005 2006 Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días. Tax software 2005 2006   Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. Tax software 2005 2006 Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos. Tax software 2005 2006 Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más. Tax software 2005 2006   Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todos los ingresos de alquiler en sus ganancias. Tax software 2005 2006 Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Tax software 2005 2006 Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Tax software 2005 2006   Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Tax software 2005 2006 No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1. Tax software 2005 2006   Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. Tax software 2005 2006 Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1. Tax software 2005 2006 Depreciación Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Tax software 2005 2006 Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos. Tax software 2005 2006 Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. Tax software 2005 2006 No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo. Tax software 2005 2006 Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. Tax software 2005 2006 La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro. Tax software 2005 2006 Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. Tax software 2005 2006 Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante. Tax software 2005 2006 Impuesto mínimo alternativo. Tax software 2005 2006   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. Tax software 2005 2006 La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año). Tax software 2005 2006 Declaración de la cantidad correcta de depreciación. Tax software 2005 2006   Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Tax software 2005 2006 Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. Tax software 2005 2006   Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U. Tax software 2005 2006 S. Tax software 2005 2006 Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. Tax software 2005 2006 Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. Tax software 2005 2006 Vea Claiming the Correct Amount of Depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información. Tax software 2005 2006 Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Tax software 2005 2006   Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. Tax software 2005 2006 En algunos casos, puede recibir autorización automática. Tax software 2005 2006 Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés. Tax software 2005 2006 Terreno. Tax software 2005 2006   No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Tax software 2005 2006 Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar. Tax software 2005 2006 Información adicional. Tax software 2005 2006   Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación. Tax software 2005 2006 Límites sobre las Pérdidas de Alquiler Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. Tax software 2005 2006 Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación. Tax software 2005 2006 Reglas sobre el monto de riesgo. Tax software 2005 2006 Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. Tax software 2005 2006 Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986. Tax software 2005 2006 Límites sobre las actividades pasivas. Tax software 2005 2006 Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. Tax software 2005 2006 Sin embargo, existen excepciones. Tax software 2005 2006 Reglas sobre el Monto de Riesgo Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene: Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo. Tax software 2005 2006 Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo. Tax software 2005 2006 Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Tax software 2005 2006 Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el dinero y la base ajustada de otras propiedades que haya aportado en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Tax software 2005 2006 Vea la Publicación 925, en inglés, para más información. Tax software 2005 2006 Límites sobre las Actividades Pasivas Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. Tax software 2005 2006 En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios. Tax software 2005 2006 Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas. Tax software 2005 2006    Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Tax software 2005 2006 Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Tax software 2005 2006 Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Tax software 2005 2006 Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente. Tax software 2005 2006   Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés. Tax software 2005 2006    Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos. Tax software 2005 2006 Agentes de bienes raíces. Tax software 2005 2006   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. Tax software 2005 2006 Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Tax software 2005 2006 Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés. Tax software 2005 2006 Excepción por el Uso Personal de una Unidad Habitable Si usted utilizó la propiedad de alquiler como su hogar durante el año, todo ingreso, deducción, ganancia o pérdida que le corresponde a dicho uso no se tomará en cuenta para propósitos del límite sobre la pérdida de actividades pasivas. Tax software 2005 2006 En vez de eso, siga las reglas que se explican bajo el tema titulado Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , anteriormente. Tax software 2005 2006 Excepción para Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, quizás podría deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Tax software 2005 2006 Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. Tax software 2005 2006 De igual modo, usted quizás podría compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción. Tax software 2005 2006 Participación activa. Tax software 2005 2006   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). Tax software 2005 2006 Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes. Tax software 2005 2006 Descuento especial máximo. Tax software 2005 2006   El descuento especial máximo es: $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario, $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente. Tax software 2005 2006   Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. Tax software 2005 2006 Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI. Tax software 2005 2006   Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial. Tax software 2005 2006 Información adicional. Tax software 2005 2006   Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva. Tax software 2005 2006 Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Tax software 2005 2006 Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente. Tax software 2005 2006 Prestación de servicios sustanciales. Tax software 2005 2006   Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss From Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit From Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. Tax software 2005 2006 Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. Tax software 2005 2006 Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. Tax software 2005 2006 Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia). Tax software 2005 2006    Use el Formulario 1065, U. Tax software 2005 2006 S. Tax software 2005 2006 Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos). Tax software 2005 2006 Empresa conjunta que reúne los requisitos. Tax software 2005 2006   Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de una sociedad colectiva. Tax software 2005 2006 En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Tax software 2005 2006 Para más información, vea la Publicación 527, en inglés. Tax software 2005 2006 Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés. Tax software 2005 2006    Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Tax software 2005 2006 Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. Tax software 2005 2006 En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta). Tax software 2005 2006 Anexo E (Formulario 1040) Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc. Tax software 2005 2006 , normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Tax software 2005 2006 Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Tax software 2005 2006 Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2. Tax software 2005 2006 Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. Tax software 2005 2006 Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. Tax software 2005 2006 No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E. Tax software 2005 2006 En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. Tax software 2005 2006 Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés. Tax software 2005 2006 Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios. Tax software 2005 2006 Formulario 6198, At-Risk Limitations (Límites sobre el monto en riesgo), en inglés. Tax software 2005 2006 Vea Reglas sobre el Monto de Riesgo , anteriormente. Tax software 2005 2006 También vea la Publicación 925, en inglés. Tax software 2005 2006 Formulario 8582, Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de pérdidas de actividad pasiva), en inglés. Tax software 2005 2006 Vea Límites sobre las Actividades Pasivas , anteriormente. Tax software 2005 2006 La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. Tax software 2005 2006 Si necesita usar la página 2 del Anexo E, asegúrese de usar la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. Tax software 2005 2006 También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)). Tax software 2005 2006 Hoja de Trabajo 9-1. Tax software 2005 2006 Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes: ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda . Tax software 2005 2006 ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año? ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler? PARTE I. Tax software 2005 2006 Porcentaje del Uso de Alquiler A. Tax software 2005 2006 Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A. Tax software 2005 2006       B. Tax software 2005 2006 Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B. Tax software 2005 2006       C. Tax software 2005 2006 Número total de días de uso de alquiler. Tax software 2005 2006 Reste la línea B de la línea A C. Tax software 2005 2006       D. Tax software 2005 2006 Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D. Tax software 2005 2006       E. Tax software 2005 2006 Total de días de uso de alquiler y de uso personal. Tax software 2005 2006 Sume las líneas C y D E. Tax software 2005 2006       F. Tax software 2005 2006 Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. Tax software 2005 2006 Divida la línea C por la línea E     F. Tax software 2005 2006   PARTE II. Tax software 2005 2006 Gastos de Alquiler Permisibles 1. Tax software 2005 2006 Anote los alquileres recibidos 1. Tax software 2005 2006   2a. Tax software 2005 2006 Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a. Tax software 2005 2006       b. Tax software 2005 2006 Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b. Tax software 2005 2006       c. Tax software 2005 2006 Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c. Tax software 2005 2006       d. Tax software 2005 2006 Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d. Tax software 2005 2006       e. Tax software 2005 2006 Gastos de alquiler totalmente deducibles. Tax software 2005 2006 Sume las líneas 2a a 2d. Tax software 2005 2006 Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e. Tax software 2005 2006   3. Tax software 2005 2006 Reste la línea 2e de la línea 1. Tax software 2005 2006 Si es cero o menos, anote −0− 3. Tax software 2005 2006   4a. Tax software 2005 2006 Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a. Tax software 2005 2006       b. Tax software 2005 2006 Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b. Tax software 2005 2006       c. Tax software 2005 2006 Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2012 c. Tax software 2005 2006       d. Tax software 2005 2006 Sume las líneas 4a a 4c d. Tax software 2005 2006       e. Tax software 2005 2006 Gastos permisibles. Tax software 2005 2006 Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e. Tax software 2005 2006   5. Tax software 2005 2006 Reste la línea 4e de la línea 3. Tax software 2005 2006 Si es cero o menos, anote −0− 5. Tax software 2005 2006   6a. Tax software 2005 2006 Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a. Tax software 2005 2006       b. Tax software 2005 2006 Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b. Tax software 2005 2006       c. Tax software 2005 2006 Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2012 c. Tax software 2005 2006       d. Tax software 2005 2006 Sume las líneas 6a a 6c d. Tax software 2005 2006       e. Tax software 2005 2006 Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Tax software 2005 2006 Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e. Tax software 2005 2006   PARTE III. Tax software 2005 2006 Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente 7a. Tax software 2005 2006 Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. Tax software 2005 2006 Reste la línea 4e de la línea 4d 7a. Tax software 2005 2006   b. Tax software 2005 2006 Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente. Tax software 2005 2006  Reste la línea 6e de la línea 6d b. Tax software 2005 2006   Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1. Tax software 2005 2006 Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Precaución. Tax software 2005 2006 Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II. Tax software 2005 2006 Línea 2a. Tax software 2005 2006 Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Tax software 2005 2006 No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. Tax software 2005 2006 Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Tax software 2005 2006 Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. Tax software 2005 2006 Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo. Tax software 2005 2006   Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A como si no la hubiera alquilado. Tax software 2005 2006 Vea las Instrucciones del Anexo A. Tax software 2005 2006 No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. Tax software 2005 2006 Vea la sección titulada Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. Tax software 2005 2006 Incluya la parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo. Tax software 2005 2006   Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. Tax software 2005 2006 En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. Tax software 2005 2006 Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A. Tax software 2005 2006           Línea 2c. Tax software 2005 2006 Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Tax software 2005 2006 Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. Tax software 2005 2006 Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. Tax software 2005 2006 En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. Tax software 2005 2006 Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo. Tax software 2005 2006   Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. Tax software 2005 2006 En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado. Tax software 2005 2006           Línea 2d. Tax software 2005 2006 Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Tax software 2005 2006 Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. Tax software 2005 2006 También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler. Tax software 2005 2006           Línea 2e. Tax software 2005 2006 Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Tax software 2005 2006 Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E. Tax software 2005 2006           Línea 4b. Tax software 2005 2006 En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Tax software 2005 2006 Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. Tax software 2005 2006 No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a). Tax software 2005 2006           Línea 4e. Tax software 2005 2006 Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e. Tax software 2005 2006 *           Línea 6a. Tax software 2005 2006 Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo. Tax software 2005 2006   A. Tax software 2005 2006 Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684       B. Tax software 2005 2006 Anote la parte de alquiler de la línea A       C. Tax software 2005 2006 Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo       D. Tax software 2005 2006 Reste la línea C de la línea B. Tax software 2005 2006 Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo               Línea 6e. Tax software 2005 2006 Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e. Tax software 2005 2006 * *Asignación de la deducción limitada. Tax software 2005 2006 Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. Tax software 2005 2006 Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E. Tax software 2005 2006